韓国経済、ＬＴＶ・ＤＴＩに続き、建て替え緩和まで…韓国不動産市場が信じ始めた
記事要約：韓国経済がこの先、生き残る道は何かを簡単に述べると輸出の拡大と不動産市場のバブル発生の二つである。それ以外に、韓国経済が今後、生き残る術はない。そのため、管理人は定期的に不動産ニュースをわりとチェックしている。今回、朴槿恵大統領が行う経済対策も、やはり不動産市場を活性化するための手段である。しかし、中央日報に書かれてあるような期待する効果は難しいと見ている。それぐらいで家計負債が自然と改善するとかあり得ない。担保力が強まるというのは、ただ単に金を貸してもらえる力が増えるだけだろうに。
それは韓国の金利も関わるし、ウォルセ・チョンセといった日本では馴染みのない保証金制度などもあり、一言でいうなら、ややこしい。韓国の不動産システムを完全に理解している日本人はそうはいないんじゃないだろうか。そもそも、読み方すらややこしい。それは置いといて、朴槿恵（パク・クネ）政権もスタート時から不動産市場に火をつける政策を３回も出していたそうだ。まあ、確かに出していたがどれも効果なかったよな･･･。記事にも書いてある。
＞しかし信号が一貫せず、時には反対に向かうこともあった。２・２６対策を通じて複数住宅の 所有者のチョンセ（高額保証金式による賃貸）・ウォルセ（月ぎめ賃貸）の家賃収入に課税をするという方針を打ち出したのが代表的だ。政府の不動産市場の浮 揚意志に期待をかけていた市場は、突然入ってきた「赤信号」に急ブレーキを踏んだ。だから相次ぐ対策にも不動産市場の冷気がなかなか去らなかったのだ。
管理人もこれについて不思議な対策をすると思っていた。そもそも、課税して不動産市場が良くなるわけないだろう。現在、韓国の住宅担保認定比率（LTV）は50%。このLTVというのは簡単に言えば、担保価値に対して銀行で最大どのくらいまで借りられるかの比率である。つまり、５０億ウォンの家を持っていたら、２５億ウォンまで銀行から借りることができる。これがLTVだ。管理人は読んだ記事ではこれをさらに緩和するという話はあった。だが、LTVを緩和しても借金できる額が増えただけで、借金そのものが消えるわけではないのだ。つまり、先送りにしかならない。では、次に行く。
＞雰囲気を完全に変えたのは、崔ギョン煥（チェ・ギョンファン）副首相兼企画財政部長官だ。 彼は６月の副首相内定の時から「冬に夏服を着ている」として不動産規制の緩和を断行する意向を明らかにした。就任直後の７月２４日に発表した経済政策の方 向を通じて景気浮揚に対する意志を表わして、議論になっていた住宅担保認定比率（ＬＴＶ）と総負債償還比率（ＤＴＩ）を一気に緩和した。市場は喜んだが依然として疑いの目を向けていたため、建て替え規制の緩和という９．１対策を相次いで発表した。ここで先月、韓国銀行が基準金利を低くして政府政策に調子を合わせた。崔副首相は私席で「政府の政策は一貫性が命」としながら「不動産市場が生き返るまで一貫した信号を送り出すつもり」と話した。
記事に出てきた総負債償還比率（DTI）というのは、毎月返済する貸し出し元利金と利子の合算額が月間所得の50～60%を越えないように規制する制度である。これは日本のクレジットカードに関する割賦販売法でも似たような法律がある。つまり、毎月返済する額が日常生活に支障をきたさないようにする制度と考えれば良い。これを緩和というのは％ゲージ増やしたんだろうか。それはクレジット市場は喜ぶかもしれないが、さらに借金増える気がしないでもない。
とまあ、色々書いたがはっきり言ってこの対策では駄目だと思う。問題の先送りしても、家計負債は増え続けるだろう。そもそも、韓国の資産が８０％ぐらいが不動産資産なのだから、不動産価値によって資産が目減りするのだ。その時点で、歪んだ構造としか言えない。朴槿恵政権の経済対策が無能だということが読んでてよくわかる記事である。
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歴代の景気浮揚策が狙っていたのは不動産市場だ。雇用効果が大きく、かなりの効果が比較的 早くあらわれるためだ。不動産景気が生き返れば家計負債問題も相当部分が自然に改善する。担保力が高まるからだ。朴槿恵（パク・クネ）政権もスタート時か ら不動産市場に火をつける政策を３回も出した。しかし信号が一貫せず、時には反対に向かうこともあった。２・２６対策を通じて複数住宅の所有者のチョンセ （高額保証金式による賃貸）・ウォルセ（月ぎめ賃貸）の家賃収入に課税をするという方針を打ち出したのが代表的だ。政府の不動産市場の浮揚意志に期待をか けていた市場は、突然入ってきた「赤信号」に急ブレーキを踏んだ。だから相次ぐ対策にも不動産市場の冷気がなかなか去らなかったのだ。
雰囲気を完全に変えたのは、崔ギョン煥（チェ・ギョンファン）副首相兼企画財政部長官だ。彼は６月の副首相内定の時から「冬に夏服を 着ている」として不動産規制の緩和を断行する意向を明らかにした。就任直後の７月２４日に発表した経済政策の方向を通じて景気浮揚に対する意志を表わし て、議論になっていた住宅担保認定比率（ＬＴＶ）と総負債償還比率（ＤＴＩ）を一気に緩和した。市場は喜んだが依然として疑いの目を向けていたため、建て 替え規制の緩和という９．１対策を相次いで発表した。ここで先月、韓国銀行が基準金利を低くして政府政策に調子を合わせた。崔副首相は私席で「政府の政策 は一貫性が命」としながら「不動産市場が生き返るまで一貫した信号を送り出すつもり」と話した。
キム・ソンドク建設産業戦略研究所長は「日本のような長期停滞を防がなければならないという第２期経済チームの認識で今回の９・１対 策が出てきた。首都圏の相場は底をついたし次第に回復スピードがつくだろう」と話した。これと共に契約制度を単純化して希望する人々が簡単に申し込めるよ うにし、新都市開発の根拠になった宅地開発促進法も廃止することにした。これは住宅供給を減らして需要を増やすという最初の不動産政策である４・１対策の 基調を継続したものだ。
４・１対策は、これまでの政府とは違って供給を減らし需要を増やす側に方向転換をした。２０００年代中盤の不動産価格の暴騰期から出 た供給活性化対策の副作用として未分譲が増えたためだ。供給を減らすために１年に７万世帯を供給していた公共分譲住宅を年間２万世帯に減らした。需要振興 のためには譲渡税の免除など一時的な恩恵も付与した。だが当時も金融規制であるＬＴＶとＤＴＩが緩和されておらず効果が制限的だという評価があった。効果 も期待ほど大きくなかった。
市場では、家を買う代わりに月ぎめ賃貸（ウォルセ）を望む需要が増えながら賃貸難が深刻化した。このために出てきたのが昨年の８・ ２８チョンセ・ウォルセ対策と今年の２・２６ウォルセ対策だ。賃貸で居住する労働者のための税制恩恵を拡大し、家を買おうとする人のための低利融資商品が 出てきた。だが、２・２６対策は家賃を税額控除する過程で家主の賃貸所得が露出し、これが課税につながって議論が広がった。チョ・ジュヒョン建国（コング ク）大学不動産学科教授は「不動産が回復する流れで、賃貸の所得課税がふくらんだのが残念だが、今回の９・１対策は時期が適切だ。ただし自宅を手に入れら れない庶民層に対する対策を追加で用意しなければならない」と話した。
（http://japanese.joins.com/article/780/189780.html?servcode=300§code=300）
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