韓国経済、【不動産バブル】韓国・文政権の住宅価格抑制策が裏目

記事要約：今回、「韓国・文政権の住宅価格抑制策が裏目」と書いてあるが、文在寅大統領は正しい経済対策を行っている。不動産バブルを抑制しようと 「(取引価格)15億ウォン以上の住宅購買には銀行の住宅担保融資を全面禁止する」 と強攻策は普通に考えればやる必要がある。

ところが、その翌日に「 国民の幸福追求権、平等権、財産権などを侵害する」との理由で憲法違反の請求をされるなど、社会的な反発が広がっているそうだ。なぜかって家を複数持っている人間は勝ち組だからだ。

韓国では地価の価格が文在寅政権の2年間で2000兆ウォン上昇したという驚くべきニュースを覚えているだろうか。これは重要なニュースなのでリンクを張っておく。

要は複数不動産を所持しているだけで、不動産価格はうなぎ登り。寝てても金が増えていくのだから、それを抑制されたら困るてことだ。しかし、不動産を複数持っていない韓国人からすれば、年々上がり続ける不動産価格に高すぎて手が出せない。そうしているうちに経済格差が広がっているという。それをムン君が抑えようとしているのだから、正しい判断である。

＞KB銀行の不動産サイトである「Liiv on」によると、2019年11月時点で、ソウル市の住宅平均価格は6億3700万ウォン、マンションの平均価格は8億5000万ウォンだ。平均的なサラリーマンが9年間の年俸を一銭も使わなければソウルでマイホームを持つことができるという統計がある。

ソウル市の住宅平均価格は高いな。韓国人の実質所得て、日本の半分ぐらいだろう。統計では日本と大して変わらないようにしているが、中小企業が最低賃金の引き揚げで悲鳴を上げている時点で説得力がない。最低賃金で働かせているから、上がったら悲鳴をあげたわけだ。日本の平均所得でもらっているなら、最低賃金よりも明らかに上のはずだからな。

＞仮に、ソウルで8億ウォンのマンションを購入しようとした場合、銀行から借りられる金額は3億2000万ウォンが最大で、4億8000万ウォンのシードマネーがないと買えないことになる。そこで、財力のある親を持つ人や、大手企業の社員で住宅ローンのほかにいろんな銀行融資が可能な人たちを除いた大半の韓国人は、このシードマネーを作り出すのに気が遠くなるほど長い時間がかかる。

シードマネーというのは頭金のこと。つまり、一般人では銀行から借りられる金額ではマンションは買えないと。さすがに頭金5000万とかいわれたらきついよな。

＞しかも、かろうじてシードマネーを手に入れた時点で住宅価格はさらに値上がりするので、韓国人にとってマイホームの夢はなかなか手に入らない「跳ね兎」のようなものだ。中年になっても手に入れられないソウルのマンション価格は、青年層の挫折を引き起こしている。

20年後もその住宅価格が上がっているという保証はどこにもないがな。不動産の負債が1573兆ウォンの家計債務の7割を占める。つまり、この不動産バブルの崩壊こそ、家計債務爆弾の「導火線」となりうる。爆発したら韓国経済破綻である。それが今年にあるかもしれないのだ。どう見ても2年で2000兆ウォン上昇とかおかしいからな。そろそろ終わるときが来るだろう。

＞文在寅政権に入って2年半ぶりに50%も急騰した住宅上昇を防ぐための苦肉の策なのだ。韓国の富裕層は、「住宅とは住むところではなく投資商品」と考え、マンションなどに集中的に投資をする。富裕層が独占した住宅市場では、価格が下がれば売りに出されないので、自然とマンション価格は上がる一方だ。

そう。日本では考えられないが、韓国では住宅は投機商品なのだ。だからこそ、住宅価格が上昇するまで売りに出さない。だから、まずはこれを投機を止めさせない限りはどうしようもない。ムン君が本当にこれを解決したいなら、住宅所持数の制限である。

もちろん、それやれば不動産バブルは崩壊するので、韓国経済が破綻するけどな！でも、不動産バブルはいつか弾ける。今、潰すか。未来で潰れるか。どちらにせよ終わりの始まりである。

米国のサブプライムローンでリーマン･ショックを引き起こし世界同時株安となった。韓国版のサブプライムローン、不動産バブルで韓国が滅びても、世界にたいした影響はないが、皆で盛大に看取ろうではないか。当サイトの1つのゴールであるからな。

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高額マンション購入に融資ストップ、与党系からも批判で支持率急落

　韓国社会における最も深刻な問題とされている住宅問題について文在寅(ムン・ジェイン)政権は16日、「(取引価格)15億ウォン以上の住宅購買には銀行の住宅担保融資を全面禁止する」という前代未聞の強硬策を発表した。しかし、早速翌日から「国民の幸福追求権、平等権、財産権などを侵害する」との理由で憲法違反の請求をされるなど、社会的な反発が広がっている。

　現在、約1000万人のソウル市民の中、約42%だけがマイホームを保有している。全国的に見ても持ち家率は約57%で、日本の62.1%より低い水準だ。韓国の持ち家率が低い理由は、過度な人口密度と高い住宅価格によるものだ。特にソウルの場合、ニューヨークの8倍、東京の3倍に該当する過度な人口密度(1平方キロメートルあたり1万6728人)が住宅価格を世界最高の水準まで引き上げている。

　KB銀行の不動産サイトである「Liiv on」によると、2019年11月時点で、ソウル市の住宅平均価格は6億3700万ウォン、マンションの平均価格は8億5000万ウォンだ。平均的なサラリーマンが9年間の年俸を一銭も使わなければソウルでマイホームを持つことができるという統計がある。

　しかも、地域別に見ると、韓国人の羨望の対象である江南地域でマンションを買うためには、20年近くの期間がかかる。住宅を購入するのにこれほど長い時間がかかる理由は、価格が高いこともあるが、銀行の住宅ローンの上限が設定されているからだ。

　韓国では、家を買うためには銀行の「住宅担保融資(住宅ローン)」を利用するしかない。ところが、これで銀行から借りられるのは住宅価格の30~40%(ソウル市の場合、全国平均は60%)に制限されているため、まとまった「シードマネー（頭金）」を用意する必要がある。

　仮に、ソウルで8億ウォンのマンションを購入しようとした場合、銀行から借りられる金額は3億2000万ウォンが最大で、4億8000万ウォンのシードマネーがないと買えないことになる。そこで、財力のある親を持つ人や、大手企業の社員で住宅ローンのほかにいろんな銀行融資が可能な人たちを除いた大半の韓国人は、このシードマネーを作り出すのに気が遠くなるほど長い時間がかかる。

　しかも、かろうじてシードマネーを手に入れた時点で住宅価格はさらに値上がりするので、韓国人にとってマイホームの夢はなかなか手に入らない「跳ね兎」のようなものだ。中年になっても手に入れられないソウルのマンション価格は、青年層の挫折を引き起こしている。

　ある調査によると、韓国の未婚男女10人のうち4人は「マイホームを持ちたいですが、不可能そうだ」と考えている。

ところが、文在寅政府は15億ウォン以上の住宅について銀行から住宅ローンを全面禁止したのだ。他にも、9億ウォン以上の住宅については、住宅ローンの上限を20%へ下げてしまった。

　文在寅政権に入って2年半ぶりに50%も急騰した住宅上昇を防ぐための苦肉の策なのだ。韓国の富裕層は、「住宅とは住むところではなく投資商品」と考え、マンションなどに集中的に投資をする。富裕層が独占した住宅市場では、価格が下がれば売りに出されないので、自然とマンション価格は上がる一方だ。

しかも、江南地域のマンションの場合は「江南不敗」という神話が生まれるほど、毎年住宅価格が高騰している。結局、富裕層は数十軒のマンションを保有するケースも少なくないが、一方で庶民はマイホームすら手に入れることがむずかしい実情だ。

　文在寅政権は韓国国民が最も深刻な格差を感じている住宅問題を解決するため、江南圏のマンションと多住宅者たちを狙った「特別対策」を、これまで17回も発表した。しかし、対策が発表される度に住宅価格が高騰し、常に新記録を更新しているほどだ。

　結局、18番目の対策では多数の物件を保有する人だけでなく、マイホームを用意しようとする人たちにまで融資を制限する「劇薬処方」が下された。これに加え、大統領府秘書室と高位公務員、そして与党議員たちには2軒以上の家を持っている人は売却することを強く勧告した。

　人事や選挙の公式推薦に不利益が生じる可能性があることを示唆しながらだ。しかし、専門家らは、今回の政策も文在寅政権の手痛い失敗に終わる可能性が高いとみている。

　進歩派市民団体の経済正義実践連帯(経実連)は、「誤った診断で中身のない対策」「来年の総選挙まで(票を意識して)現在の住宅価格の上昇傾向を維持するというシグナルではないかと疑われる」と批判した。

　文在寅政権の政策パートナーである参加連帯も、「今回の対策も、依然として住宅価格を抑えるという意志は見えない」「最低でも住宅価格を文在寅政権以前の水準に戻すべき」と要求した。

　12月20日、韓国ギャラップが発表した文在寅大統領の支持率は、先週より5%も下がった44%だった。ギャラップは支持率下落の主な原因について、「住宅価格の急騰と政府の今回の不動産対策による市場の混乱が悪影響を及ぼした」と分析した。住宅政策が文在寅政権のアキレス腱として浮上しているわけだ。

金　敬哲 (ジャーナリスト　在ソウル)

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200106-00010000-socra-int