「韓国の不動産事情」カテゴリーアーカイブ

必読!韓国経済、返済は利息だけ、韓国で住宅担保ローン利用急増

必読!韓国経済、返済は利息だけ、韓国で住宅担保ローン利用急増

記事要約:韓国では住宅担保ローン利用者が急上昇しているようだが、返済は利息のみにしている韓国人が多いようだ。未だに住宅価格が上昇するだろうと思い込みで地獄の蓋を開けていく韓国人が多数らしい。

問題はこの発端にあるのが韓国中央銀行で行った金利の引き下げとそれと、LTVとDTIの緩和である。金利の引き下げによって利息分だけを借りる韓国人が急増し、さらに韓国人の借金は増えていった。

>第1四半期の銀行の住宅担保ローン残高は10兆ウォン近く増え、過去最大の伸びを示した。ところが、新規住宅担保ローンも70-80%は利息のみを返済する形態となっており、問題は深刻化している。漠然と住宅価格が上昇するだろうという期待感から利払いだけを続ける慣行が続いている格好だ。

>A銀行の融資担当者は「今年に入り、新たに住宅担保ローンを借り入れた10人のうち7-8人は利払いのみの融資形態を選んでいる。安心転換融資を除き、元金を返済する融資はほとんど増えていない」と指摘した。 ある市中銀行では、3月末現在で住宅担保ローン全体の68.4%が利息のみの返済となっている。<

金利が下がるとお金を借りやすくなるわけだが、もし、不動産のような資産価値があるようなものを担保にしてお金を借りていればどうなるか。仮に不動産価格が暴落すれば破滅が待っている。しかも、これだけじゃない。

記事によると、利払いだけを行う元金据え置き期間が満了し、元利返済の必要が生じると、他の銀行の住宅担保ローンに乗り換え、元金返済を先延ばしするケースが大多数だという。つまり、元本を返済しないで利息だけを支払い続ける多重債務である。

こうなってくると未来はどれも絶望的な状況である。金利が上昇した場合と金利が下がった場合、さらに現状維持の3つを見ておこう。

■金利が上昇した場合

金利が上昇すれば返す金額は固定相場制でない限り、金利分、負債が増加する。本来なら元本を減らしていくことで金利が上昇しても、返す利息は元本分は減っているのでそれほど問題にはならないのだが、利息だけを返済するということは元本が減らない。つまり、借りた金額そのままが、金利上昇分の追加利息となる。よって、負債は増加するわけだ。

■金利が下がった場合

金利が引き下がれば、貸し出しが増大するので、その分、負債が増えやすくなる。さらに述べれば、金利が引き下がった分の利息を借りることが可能になるので、結局、負債が増えてしまう。

■金利が現状維持

金利が現状維持しようが同じである。なぜなら、住宅担保ローンでお金を借りている韓国人の用途は、住宅購入費用だけでなく、子どもの教育費、生活費などさまざまなことに使われており、さらに、高金利の無担保ローンを住宅担保ローンでカバーしているそうだ。

金利が現状維持しようが、教育費や生活費に使っている時点で、しかも、利息だけの支払となれば、住宅の価格が暴落すれば破産が待っている。

以上。3つを見てきたが、利息だけ支払うような選択は大変危険である。しかし、それをやってしまうのが韓国人。最悪な状況を抜け出すのにさらに最悪な事態へと自らを追い込んでいく。韓国メディアが警鐘を鳴らしているが、もはや、新規の7割近くがそれなら手遅れだろうな。朴槿恵大統領が無能過ぎてさらに負債地獄へと陥る韓国人。

今回必読記事にしたのは、2008年にリーマン・ショックを引き起こしたサブプライムローンに構図が似ていたためである。実際、サブプライムローンという世界中に大混乱をもたらした事例があるのに、韓国はその教訓すら学ばずに同じ事をやっているわけだ。当然、破産の未来しか待っていない。歴史から何も学ばない韓国人ということだ。

2011年 韓国経済危機の軌跡(週間 韓国経済)

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韓国経済、韓国の経済成長率、6四半期連続0%台の見通し

韓国経済、韓国の経済成長率、6四半期連続0%台の見通し

記事要約:そりゃ、具体的な景気対策が不動産関連の住宅担保認定比率(LTV)や総負債償還率(DTI)の緩和ぐらいだったものな。経済成長率が6四半期連続0%台成長でもおかしくない。ほかにやったことといえば、金利の引き下げぐらいか。それで借金が増えてるだけだしな・・・。もう少し、経済対策といえるようなことをしてほしい。しかし、6四半期とかややこしいな。ええと、1年半でいいじゃないか。

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韓国経済、在外国民にも住民登録証…22日から発給

韓国経済、在外国民にも住民登録証…22日から発給

記事要約:民団新聞によると、在外国民(在日朝鮮人)にも住民登録証が22日から発給されるようだ。まあ、これは福祉や金融の制度などから外れない人道的な処置である。韓国は在外国民にも選挙権を与えたりと、何かと制度を整えてきている。日本でも不法滞在者や不正受給が減ることになるので悪いことではない。在日朝鮮人を韓国政府が管理するなら、日本がわざわざ口出すこともないだろう。治外法権である。朴槿恵大統領は素晴らしいことをしている。

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韓国経済、韓国、来年の国庫債発行100兆ウォン突破…前年対比5.3%増

韓国経済、韓国、来年の国庫債発行100兆ウォン突破…前年対比5.3%増

記事要約:昨日、韓国が来年から地下鉄・上水道などの公共料金の値上げをするというニュースを出したが、その原因は赤字であり、財政難そのものだと指摘した。そして、今回の国債発行が増えるのも財政難からである。

これは日本も同じようなことしているので、別に国債発行を増やすこと自体が悪いわけではない。問題は国債発行はあくまでも予算の補填に過ぎないこと。つまり、韓国で最も、求められているのは具体的な経済対策とそれに関する法案の議論と成立である。だが、それがこの一年、ほとんど出来ていない。だから、0%成長とかになってしまう。

また、やった経済対策として不動産バブルにしようといくつか不動産の経済対策、例えば、LTVやDTIなどの規制緩和をしたわけだが、これだって銀行からお金を借りやすくなったが、それによって借金が増えるだけであり、韓国の国民が借金漬けから解放されるわけでもない。言い換えれば、付け焼き刃のミクロの経済対策をしても、マクロの経済対策は全くしていないといってもいい。

今回の国債発行の増加もミクロのほうだ。これが2014年の韓国経済の一年の総括である。もっとわかりやすく言えば、難病になって応急処置を繰り返すが、病気を治す特効薬を処置していないぐらいだろうか。今回の国債発行の増加もミクロのほうだ。

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韓国経済、個人向け貸付が1カ月で過去最大7兆8千億ウォン増加=韓国

韓国経済、個人向け貸付が1カ月で過去最大7兆8千億ウォン増加=韓国

記事要約:韓国の個人向け貸付が1ヶ月で過去最大の7兆8億ウォンに増加していたことがわかった。そして、その増えた理由が大部分は住宅を担保にした貸付だった。つまり、返さなければ住宅を銀行側に没収されることになる。

これは韓国が住宅担保認定比率(LTV)と総負債償還率(DTI)などの規制緩和をし、韓国の銀行が基準金利を低くしたたために起きた現象。また、上記の取り決めは、韓国政府が2014年7月ぐらいから行っている住宅ローンに対する規制緩和の二つの大きなポイントである。

韓国経済で大事な2つのキーワードが出てきたので、初心者さんのために2つを解説しておこう。

■住宅担保認定比率(LTV)

住宅担保認定比率(LTV)とはloan to value ratio. 韓国語では担保認定比率。 銀行などが住宅商店街ビルディングなどを担保にして金を貸す時担保物の実際価値対応大出金額の比率を意味する。2012年、 銀行は現在60%内外でLTVを適用していたのだが、これが2014年7月までは業種津別に50~85%になっていた。ところが、景気が落ち込むにつれて、LTVは2014年8月に全金融業で70%と緩和された。

簡単に言えば住宅を購入するときにその住宅価値の金額70%までは銀行から貸してもらえる。現在、韓国の住宅担保認定比率(LTV)は70%なら、この担保価値に対して銀行で最大どのくらいまで借りられるかの比率である。つまり、50億ウォンの家を持っていたら、35億ウォンまで銀行から借りることができる。70%になったことで銀行からの貸付が増えたわけだ。

なぜなら、LTVが50%だったのが70%になり、20%の猶予が発生したためだ。しかし、LTVが規制緩和されようが、銀行からお金を借りやすくなっただけで現実の問題は1つも解決していないのは抑えておいてほしい。ただ、消費者金融に借りるよりは利息払いではお得である。銀行の方が金利が安いからだ。

■総負債償還率(DTI)

総負債償還率(DTI)とは、所得に元利金償還額が占める比率のこと。これを2014年8月60%にしている。これは簡単に言えば、所得の60%までは借金して、不動産を買っていいというもの。

以上。これらの二つの目的は再び、不動産バブルを引き起こそうというものだ。しかし、二つの規制緩和が家計や個人負債の増加に繋がるのは当初から懸念されていた。そして、その通り、個人負債は過去最大の増加となった。うん。何というか・・・予想通り、愚かすぎる無能な経済対策だったわけだ。

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韓国経済、LTV・DTIに続き、建て替え緩和まで…韓国不動産市場が信じ始めた

韓国経済、LTV・DTIに続き、建て替え緩和まで…韓国不動産市場が信じ始めた

記事要約:韓国経済がこの先、生き残る道は何かを簡単に述べると輸出の拡大と不動産市場のバブル発生の二つである。それ以外に、韓国経済が今後、生き残る術はない。そのため、管理人は定期的に不動産ニュースをわりとチェックしている。今回、朴槿恵大統領が行う経済対策も、やはり不動産市場を活性化するための手段である。しかし、中央日報に書かれてあるような期待する効果は難しいと見ている。それぐらいで家計負債が自然と改善するとかあり得ない。担保力が強まるというのは、ただ単に金を貸してもらえる力が増えるだけだろうに。

それは韓国の金利も関わるし、ウォルセ・チョンセといった日本では馴染みのない保証金制度などもあり、一言でいうなら、ややこしい。韓国の不動産システムを完全に理解している日本人はそうはいないんじゃないだろうか。そもそも、読み方すらややこしい。それは置いといて、朴槿恵(パク・クネ)政権もスタート時から不動産市場に火をつける政策を3回も出していたそうだ。まあ、確かに出していたがどれも効果なかったよな・・・。記事にも書いてある。

>しかし信号が一貫せず、時には反対に向かうこともあった。2・26対策を通じて複数住宅の 所有者のチョンセ(高額保証金式による賃貸)・ウォルセ(月ぎめ賃貸)の家賃収入に課税をするという方針を打ち出したのが代表的だ。政府の不動産市場の浮 揚意志に期待をかけていた市場は、突然入ってきた「赤信号」に急ブレーキを踏んだ。だから相次ぐ対策にも不動産市場の冷気がなかなか去らなかったのだ。

管理人もこれについて不思議な対策をすると思っていた。そもそも、課税して不動産市場が良くなるわけないだろう。現在、韓国の住宅担保認定比率(LTV)は50%。このLTVというのは簡単に言えば、担保価値に対して銀行で最大どのくらいまで借りられるかの比率である。つまり、50億ウォンの家を持っていたら、25億ウォンまで銀行から借りることができる。これがLTVだ。管理人は読んだ記事ではこれをさらに緩和するという話はあった。だが、LTVを緩和しても借金できる額が増えただけで、借金そのものが消えるわけではないのだ。つまり、先送りにしかならない。では、次に行く。

>雰囲気を完全に変えたのは、崔ギョン煥(チェ・ギョンファン)副首相兼企画財政部長官だ。 彼は6月の副首相内定の時から「冬に夏服を着ている」として不動産規制の緩和を断行する意向を明らかにした。就任直後の7月24日に発表した経済政策の方 向を通じて景気浮揚に対する意志を表わして、議論になっていた住宅担保認定比率(LTV)と総負債償還比率(DTI)を一気に緩和した。市場は喜んだが依然として疑いの目を向けていたため、建て替え規制の緩和という9.1対策を相次いで発表した。ここで先月、韓国銀行が基準金利を低くして政府政策に調子を合わせた。崔副首相は私席で「政府の政策は一貫性が命」としながら「不動産市場が生き返るまで一貫した信号を送り出すつもり」と話した。

記事に出てきた総負債償還比率(DTI)というのは、毎月返済する貸し出し元利金と利子の合算額が月間所得の50~60%を越えないように規制する制度である。これは日本のクレジットカードに関する割賦販売法でも似たような法律がある。つまり、毎月返済する額が日常生活に支障をきたさないようにする制度と考えれば良い。これを緩和というのは%ゲージ増やしたんだろうか。それはクレジット市場は喜ぶかもしれないが、さらに借金増える気がしないでもない。

とまあ、色々書いたがはっきり言ってこの対策では駄目だと思う。問題の先送りしても、家計負債は増え続けるだろう。そもそも、韓国の資産が80%ぐらいが不動産資産なのだから、不動産価値によって資産が目減りするのだ。その時点で、歪んだ構造としか言えない。朴槿恵政権の経済対策が無能だということが読んでてよくわかる記事である。

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韓国経済、「企業倒産ブーム」再来、景気低迷で資金不足に

韓国経済、「企業倒産ブーム」再来、景気低迷で資金不足に

記事要約:韓国経済は絶好調なので企業倒産ブームが再来しても大丈夫である。来年は成長率3.7%ぐらいを予想する韓国が景気低迷で資金不足になっているわけがない。管理人は色々な韓国の経済ニュースを見ているが、何処にも好調と書いてないのは気のせいだ。そもそも、朴槿恵大統領は実に優秀じゃないか。管理人はここまで日韓関係を壊してくれるなんておもいもしなかった。1年ご苦労様である。あと4年であるので、是非とも、反日姿勢を崩さないでいただきたい。

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韓国経済、家計負債980兆ウォン…住宅貸出などで4-6月期に17兆ウォン増=韓国

韓国経済、家計負債980兆ウォン…住宅貸出などで4-6月期に17兆ウォン増=韓国

記事要約:韓国の家計負債の最新情報である。ついに980兆ウォンとなり、夢の1000兆ウォン台は目前に迫っている。これは今年中に達成できるんじゃないか。しかし、韓国経済が絶好調のはずなのにどうして家計負債はずっと増え続けるんだろうな(棒)

本文:韓国の家計負債の最新情報である。ついに980兆ウォンとなり、夢の1000兆ウォン台は目前に迫っている。これは今年中に達成できるんじゃないか。しかし、韓国経済が絶好調のはずなのにどうして家計負債はずっと増え続けるんだろうな(棒)

>家計負債がまた急速に増えている。22日の韓国銀行(韓銀)によると、6月末現在の家計信 用残額は980兆ウォン(約86兆円)と、過去最高となった。4-6月期だけで16兆9000億ウォン増えた。前年同期比の増加率も5.5%にのぼった。 増加ペースがまた速まったのだ。家計信用とは、家計が銀行などで借りた「家計貸出」とカード・分割払いなど「販売信用」を合わせた金額。

ちなみに韓国政府は来年から中・高所得者の税金を引き上げる政策を示している。朴槿恵政権が低所得者を大事にしているという印象を強めるためと税収確保が目的だろう。政府の借金もどんどん増えているからな。9月以降は財政の崖に突入して、死んでしまうのも避けたいものな。

家計負債が増えた理由は、住宅担保貸出らしい。韓国では住宅は投資目的に使われる。日本のように住む場所だけではなく、値上がりして売る、または貸すといったことが頻繁に行われる。そのために、ウォルセ、チョンセという家賃制度がある。これ結構、特別な制度なので、過去に詳しく解説したのだが、賃貸契約時にまとまった保証金を払えば、月々の家賃を支払う必要がないのがチョンセ。一方、ウォルセというのは毎月決められた額の家賃を払う制度のことをいう。

ウォルセの場合も保証金を一般的に支払う。これには、ウォルセの保証金の金額を多めに払えば、ウォルセの月々の支払いが安くなるというメリットがある。つまり、住宅担保貸出というのはチョンセのために資金か、またはウォルセの保証金を先に払って家賃を減額してもらえるという制度から増えていることになる。

ええ?そんなことは一般の日本人は知らないって?まあ、韓国経済を詳しく知らないとこんな制度のことを調べる日本人なんてまずいないもんな。つまり、日本で言う頭金の制度みたいなものと似ている。ちなみにチョンセでも、ウォルセでも契約終了時には保証金は全額返してもらえる。これは韓国の不動産投資で儲かる仕組みがあったためだ。

韓国在住のブロガーさんから教えてもらった情報になるが、韓国の不動産投資の利率10%ほど付いたために、このようなシステムでも成り立っていた。ただ、最近は不動産投資の利率が減少しているため、チョンセよりウォルセのほうが多いというのも前回に触れたとおりだ。これ以外にも、日本の家賃に相当するサグルセというものもあるが、これは家賃の一括払いが基本だ。つまり、1年借りたいなら1年分先に払うことになる。

住宅担保貸出で家計負債が増えた理由は上で説明したどれかだろう。一番不思議なのは一般の韓国人主婦でも不動産投資でビジネスが成り立つところだが。

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