韓国不動産バブル崩壊 韓国経済危機は様々な視点から、今、韓国が大ピンチだと解説できるほど複合的な要因、パーフェクトストームだ。

ここに1月頃から、ジンボルトが注目していた不動産バブル崩壊が始まるとしたら、一体、どうなってしまうのか。実際、不動産バブル崩壊が徐々に迫っていることはソウルのマンション価格が下がり続けていたことで知らせていたのだが、その時にいつか韓国の不動産は急激に下がる時が来ると予測した。

それでは記事の要点を整理しよう。

■記事の要点

1．不動産バブル崩壊とその原因

2．韓国不動産院によると、7日基準、ソウルのマンション価格は一週間前より0.38%下落した。

3．ソウル外の状況も似ている。全国のマンション価格は一週間前より0.39%下落した。

4．不動産院は、急激な金利上昇と住宅価格の追加下落の懸念を下落要因として挙げた。KB国民銀行不動産パク・ウォンガブ専門委員は「金利が高まっており、買い手のローンが増え、家を買いにくい状況」と述べた。

5．保証金（チョンセ）額も急落している。今週全国とソウル住宅相場はそれぞれ平均0.43%、0.48%下がった。やはり調査以来最大の下落幅だ。保証金ローン利子が上がり、保証金（チョンセ）需要が月家賃（ウォルセ）に移り、物件の滞積が深刻化しているからだ。

6．住宅価格がハードランディング水準に下がると、政府は10日、大規模な規制緩和策を出した。

以上の6つだ。順番に見ていこう。

まずは1については不動産バブルが崩壊した原因の解説。どうやらその時がやってきたようだ。まあ、今までムン君のおかげで不動産バブルは絶好調だった。しかし、バブルはいつか弾けるものなのだ。それは中国の不動産バブルだってそうだろう？

中国の恒大のデフォルトから、もはや、バブル崩壊して中国経済は失速していった。当然、次は韓国の番だった。でも、不動産バブルが弾けた原因は韓国政府の政策金利引き上げにある。

政策金利上昇して、貸しだし金利が8％とかになれば、不動産購入者の7割が変動金利で借りているのに利息が支払えなくなり、不動産を売る者が続出した。そりゃそうだ。支払利息が月20万とか、30万とかいわれても、いくら夫婦共働きでも払える金額ではない。

家を売る韓国人が増えれば、当然、家の資産価値が下落する。下落すればさらに家を売る物が増える。今のうちに売らないと価値が半減するからだ。そういう悪循環が一気に爆発したと。予想が当たると楽しいな。そして、政府が慌てててこ入れ策を出したが果たして、崩壊を阻止できるのか。

次に2だが、7日基準、ソウルのマンション価格は一週間前より0.38%下落した。これはかなり凄い下落率だ。2012年不動産院が週間調査単位を始めて以来、最も高い下落率らしい。つまり、10年間で1番高い下落と。もう、これは不動産バブル崩壊だろう。

そして、3はソウル以外でも全国のマンション価格は一週間前より0.39%下落したと。いやいや、韓国の不動産バブルがようやく弾けたんですね。ソウルだけじゃない。全国で。余り、地域についてよくわからないが、一応、引用しておくか。

キョンギド（京畿道）、インチョン（仁川）のマンション価格は、それぞれ0.49%、0.60%下落した。ソンナム（城南）市スジョン（寿井）区（-0.84%）・チュンウォン（中院）区（-0.82%）、トンドゥチョン（東豆川）市（-0.82%）、インチョン（仁川）ヨンス（延寿）区（-0.77%）などが下落傾向を主導した。

かろうじてよく出てくるのはキョンギドとインチョン、ソンナムぐらいか。後は知らないな。そして、次は4だ。これはさっき説明した通り。アメリカの利上げに伴い、韓国もインフレ抑制と米韓金利差が付かないように利上げしていった。その結果、3％まで金利があがった。

それで、貸出金利が急騰した。もう、年率8％ぐらいらしい。しかも、ソウルのマンションって1億円ぐらいするそうだ。つまり、頭金が何割か用意しても、8000万以上は余裕で負債なのだ。8000万の年率8％っていくらになるか。640万円だ。それを12で割ると、月60万以上の返済となる。まあ、何かお得な制度があって何割か引いても、月50万円とか払えるわけないだろう。

そして、不動産価格が急落して家を買いたくても、今なら金利が高いから買えないと。むしろ、もっと下がるのを待っているかもしれないな。

次に5だがチョンセとウォルセの話だ。チョンセというのは最初に一括でまとめて支払えば家賃とか払わなくていいという制度。もちろん、家を出るときに返してもらえる。ウォルセは毎月の家賃を払う制度。チョンセは貸す側に不利じゃないかとおもうかもしれないが、そうでもない。

なぜなら、手元に大金が手に入れば別の投資が出来るからな。チョンセを返す前に投資して増やせば儲かるてことだ。よし、韓国の仮想通貨「ルナ」に数千万投資するぜ～。次の日に99％下落しました。嘘だろう。おい！本当の話です。

そして、最後は韓国政府は不動産バブル崩壊すれば、一気に資産価値が半減する。つまり、今までのGDPが一気に減少して日本に勝ったが出来なくなるからなんとか止めたいと。それで、韓国さんの対策がめっちゃ面白いので取りあげよう。

具体的には、ソウルで初めて住宅を購入する場合、不動産価値の最大５０％までの融資が受けられるようになり、現状の２０％から上限が引き上げられる。１５億ウォン（１０９万ドル）以上の不動産に対する住宅ローン禁止措置も撤廃される。

https://news.yahoo.co.jp/articles/62c68c9077f104d36ae59e35504117e94718fbb7

なんと融資率を増やせばバブル崩壊を防げると思い込んでるらしい。うん。悪手ですね。だって、融資を50％増えても、金利は高いまま。不動産価値は下落。そもそも、誰がそんな大金を貸すのか。銀行のCDSプレミアムが急上昇しているだろう？融資を増やしたところで、誰も買わないし、そうそう大金を貸せる経済状況ではない。

こんな無能なことをしてバブル崩壊を食い止められるわけないだろう。そもそも、金利が高いのだから、金利を下げればいいじゃないか。下げたらどうなるか知らないけどな。

韓国ソウルのマンション価格が調査以来最大幅下落した。市場のハードランディングが懸念されると、政府では急いでてこ入れ策を出した。

10日、韓国不動産院によると、7日基準、ソウルのマンション価格は一週間前より0.38%下落した。 2012年不動産院が週間調査単位を始めて以来、最も高い下落率だ。先週の調査（-0.34%）と比較すると、降下幅が0.04%ポイント（p）大きくなった。

地域別では、ソンパ（松坡）区（-0.58%）でマンションの値段が最も下落し、ドボン（道峰）区（-0.56%）とノウォン（蘆原）区（-0.55%）、カンブク（江北）区（-0.48%）、カンドン（江東）区（-0.47%）などが続いた

ソウル外の状況も似ている。全国のマンション価格は一週間前より0.39%下落した。不動産院の調査で、全国のマンション値下落率は7週連続史上最高値を更新している。全国市・郡・区単位で見ても176か所のうち168か所で、先週より価格が下がった。上昇地域はわずか3か所であった。

キョンギド（京畿道）、インチョン（仁川）のマンション価格は、それぞれ0.49%、0.60%下落した。ソンナム（城南）市スジョン（寿井）区（-0.84%）・チュンウォン（中院）区（-0.82%）、トンドゥチョン（東豆川）市（-0.82%）、インチョン（仁川）ヨンス（延寿）区（-0.77%）などが下落傾向を主導した。

非首都圏のアパート価格は0.32%下がった。セジョン（世宗、-0.52%）とウルサン（蔚山、-0.46%）、デジョン（大田）・キョンナム（慶南、各-0.42%）などで下落傾向が目立った。世宗では今年だけで住宅価格が10%以上落ちた。全国で最も高い下落率だ。

不動産院は、急激な金利上昇と住宅価格の追加下落の懸念を下落要因として挙げた。KB国民銀行不動産パク・ウォンガブ専門委員は「金利が高まっており、買い手のローンが増え、家を買いにくい状況」と述べた。

保証金（チョンセ）額も急落している。今週全国とソウル住宅相場はそれぞれ平均0.43%、0.48%下がった。やはり調査以来最大の下落幅だ。保証金ローン利子が上がり、保証金（チョンセ）需要が月家賃（ウォルセ）に移り、物件の滞積が深刻化しているからだ。新規入居物件多い城南市中院区では、地域内の保証金時価総額が1%以上落ちた。

住宅価格がハードランディング水準に下がると、政府は10日、大規模な規制緩和策を出した。ソウルと隣接地域を除く、首都圏の大部分地域と世宗が、不動産規制地域から解除された。政府は来月の再建築安全診断も緩和すると予告した状態だ。

https://s.wowkorea.jp/news/read/371160/