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韓国経済、LTV・DTIに続き、建て替え緩和まで…韓国不動産市場が信じ始めた

韓国経済、LTV・DTIに続き、建て替え緩和まで…韓国不動産市場が信じ始めた

記事要約:韓国経済がこの先、生き残る道は何かを簡単に述べると輸出の拡大と不動産市場のバブル発生の二つである。それ以外に、韓国経済が今後、生き残る術はない。そのため、管理人は定期的に不動産ニュースをわりとチェックしている。今回、朴槿恵大統領が行う経済対策も、やはり不動産市場を活性化するための手段である。しかし、中央日報に書かれてあるような期待する効果は難しいと見ている。それぐらいで家計負債が自然と改善するとかあり得ない。担保力が強まるというのは、ただ単に金を貸してもらえる力が増えるだけだろうに。

それは韓国の金利も関わるし、ウォルセ・チョンセといった日本では馴染みのない保証金制度などもあり、一言でいうなら、ややこしい。韓国の不動産システムを完全に理解している日本人はそうはいないんじゃないだろうか。そもそも、読み方すらややこしい。それは置いといて、朴槿恵(パク・クネ)政権もスタート時から不動産市場に火をつける政策を3回も出していたそうだ。まあ、確かに出していたがどれも効果なかったよな・・・。記事にも書いてある。

>しかし信号が一貫せず、時には反対に向かうこともあった。2・26対策を通じて複数住宅の 所有者のチョンセ(高額保証金式による賃貸)・ウォルセ(月ぎめ賃貸)の家賃収入に課税をするという方針を打ち出したのが代表的だ。政府の不動産市場の浮 揚意志に期待をかけていた市場は、突然入ってきた「赤信号」に急ブレーキを踏んだ。だから相次ぐ対策にも不動産市場の冷気がなかなか去らなかったのだ。

管理人もこれについて不思議な対策をすると思っていた。そもそも、課税して不動産市場が良くなるわけないだろう。現在、韓国の住宅担保認定比率(LTV)は50%。このLTVというのは簡単に言えば、担保価値に対して銀行で最大どのくらいまで借りられるかの比率である。つまり、50億ウォンの家を持っていたら、25億ウォンまで銀行から借りることができる。これがLTVだ。管理人は読んだ記事ではこれをさらに緩和するという話はあった。だが、LTVを緩和しても借金できる額が増えただけで、借金そのものが消えるわけではないのだ。つまり、先送りにしかならない。では、次に行く。

>雰囲気を完全に変えたのは、崔ギョン煥(チェ・ギョンファン)副首相兼企画財政部長官だ。 彼は6月の副首相内定の時から「冬に夏服を着ている」として不動産規制の緩和を断行する意向を明らかにした。就任直後の7月24日に発表した経済政策の方 向を通じて景気浮揚に対する意志を表わして、議論になっていた住宅担保認定比率(LTV)と総負債償還比率(DTI)を一気に緩和した。市場は喜んだが依然として疑いの目を向けていたため、建て替え規制の緩和という9.1対策を相次いで発表した。ここで先月、韓国銀行が基準金利を低くして政府政策に調子を合わせた。崔副首相は私席で「政府の政策は一貫性が命」としながら「不動産市場が生き返るまで一貫した信号を送り出すつもり」と話した。

記事に出てきた総負債償還比率(DTI)というのは、毎月返済する貸し出し元利金と利子の合算額が月間所得の50~60%を越えないように規制する制度である。これは日本のクレジットカードに関する割賦販売法でも似たような法律がある。つまり、毎月返済する額が日常生活に支障をきたさないようにする制度と考えれば良い。これを緩和というのは%ゲージ増やしたんだろうか。それはクレジット市場は喜ぶかもしれないが、さらに借金増える気がしないでもない。

とまあ、色々書いたがはっきり言ってこの対策では駄目だと思う。問題の先送りしても、家計負債は増え続けるだろう。そもそも、韓国の資産が80%ぐらいが不動産資産なのだから、不動産価値によって資産が目減りするのだ。その時点で、歪んだ構造としか言えない。朴槿恵政権の経済対策が無能だということが読んでてよくわかる記事である。

2011年 韓国経済危機の軌跡(週間 韓国経済)

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韓国経済、家計負債980兆ウォン…住宅貸出などで4-6月期に17兆ウォン増=韓国

韓国経済、家計負債980兆ウォン…住宅貸出などで4-6月期に17兆ウォン増=韓国

記事要約:韓国の家計負債の最新情報である。ついに980兆ウォンとなり、夢の1000兆ウォン台は目前に迫っている。これは今年中に達成できるんじゃないか。しかし、韓国経済が絶好調のはずなのにどうして家計負債はずっと増え続けるんだろうな(棒)

本文:韓国の家計負債の最新情報である。ついに980兆ウォンとなり、夢の1000兆ウォン台は目前に迫っている。これは今年中に達成できるんじゃないか。しかし、韓国経済が絶好調のはずなのにどうして家計負債はずっと増え続けるんだろうな(棒)

>家計負債がまた急速に増えている。22日の韓国銀行(韓銀)によると、6月末現在の家計信 用残額は980兆ウォン(約86兆円)と、過去最高となった。4-6月期だけで16兆9000億ウォン増えた。前年同期比の増加率も5.5%にのぼった。 増加ペースがまた速まったのだ。家計信用とは、家計が銀行などで借りた「家計貸出」とカード・分割払いなど「販売信用」を合わせた金額。

ちなみに韓国政府は来年から中・高所得者の税金を引き上げる政策を示している。朴槿恵政権が低所得者を大事にしているという印象を強めるためと税収確保が目的だろう。政府の借金もどんどん増えているからな。9月以降は財政の崖に突入して、死んでしまうのも避けたいものな。

家計負債が増えた理由は、住宅担保貸出らしい。韓国では住宅は投資目的に使われる。日本のように住む場所だけではなく、値上がりして売る、または貸すといったことが頻繁に行われる。そのために、ウォルセ、チョンセという家賃制度がある。これ結構、特別な制度なので、過去に詳しく解説したのだが、賃貸契約時にまとまった保証金を払えば、月々の家賃を支払う必要がないのがチョンセ。一方、ウォルセというのは毎月決められた額の家賃を払う制度のことをいう。

ウォルセの場合も保証金を一般的に支払う。これには、ウォルセの保証金の金額を多めに払えば、ウォルセの月々の支払いが安くなるというメリットがある。つまり、住宅担保貸出というのはチョンセのために資金か、またはウォルセの保証金を先に払って家賃を減額してもらえるという制度から増えていることになる。

ええ?そんなことは一般の日本人は知らないって?まあ、韓国経済を詳しく知らないとこんな制度のことを調べる日本人なんてまずいないもんな。つまり、日本で言う頭金の制度みたいなものと似ている。ちなみにチョンセでも、ウォルセでも契約終了時には保証金は全額返してもらえる。これは韓国の不動産投資で儲かる仕組みがあったためだ。

韓国在住のブロガーさんから教えてもらった情報になるが、韓国の不動産投資の利率10%ほど付いたために、このようなシステムでも成り立っていた。ただ、最近は不動産投資の利率が減少しているため、チョンセよりウォルセのほうが多いというのも前回に触れたとおりだ。これ以外にも、日本の家賃に相当するサグルセというものもあるが、これは家賃の一括払いが基本だ。つまり、1年借りたいなら1年分先に払うことになる。

住宅担保貸出で家計負債が増えた理由は上で説明したどれかだろう。一番不思議なのは一般の韓国人主婦でも不動産投資でビジネスが成り立つところだが。

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