ここからは韓国経済の話題だ。残念ながら今日は休みということで韓国メディアからの関税についての動きは出てこない。そこで別のニュースを出そう。

どうやら春節を迎えた韓国は次は春の引っ越しシーズンにはいるが借りる家が全くないようだ。そりゃそうだよな。ええ、どうしてかって？簡単だ。政府が不動産投機を抑えたいために規制を強化したからだ。

まずは記事を引用しておこう。

春の引越しシーズンを控え、借家市場が尋常ではない。 ソウルで始まった「チョンウォルセ失踪」現象が城南·光明·龍仁など京畿南部圏に急速に広がっている様子だ。

ソウル蘆原区（ノウォング）の1800世帯の大団地マンションでも、賃貸物件が指で数えるほどだという訴えが出ている。 物件の急減は直ちに賃貸料の上昇につながっている。 政府が総合対策を出し、大統領までSNSで住宅問題に集中的な関心を表明しているが、いざ庶民の住居不安はさらに大きくなる局面だ。

18日、不動産ビッグデータプラットフォームのアシルによると、同日基準でソウルのマンションの賃貸物件は3万7689件で、1年前（4万7698件）より21%減少した。 特に家賃（-3.4%）よりチョンセ（-32.4%）物件が大幅に減った。

貸切失踪は昨年から続いた「実居住中心」政策と金融規制の複合的結果と解説される。 ソウル全域を土地取引許可区域にまとめた10·15対策でギャップ投資が源泉遮断され、チョンセ供給が萎縮した。

ここに規制地域内の伝貰貸出限度を縮小し、総負債元利金償還比率(DSR)規制を強化すると、借家人は契約更新請求権を使って既存住宅に居座っている。

市場の売り物循環が止まり、新規参入者は行き場を失い、残った売り物の価格は高騰する悪循環が繰り返されている。 新規のチョンセ·ウォルセの物量が流入する通路である新築マンションの入居が減少した点も欠かせない要因だ。 住居需要は大きく減っていないのに供給が後退すれば、伝貰·家賃の不安は長期化するしかない。

今、住宅市場で最も急がれる課題は借家人の住居安定だ。 多住宅者に対する税金重課も賃貸料引き上げに転嫁される可能性まで冷静に検討しなければならない。

結局、解決策は供給拡大と信頼回復だ。 政府が発表した首都圏6万世帯供給計画に速度を上げることはもちろん、再建築·再開発正常化を通じて十分な物量が市場に出てくるという信号を与えなければならない。

同時に良質の公共賃貸住宅を迅速に拡充し、脆弱階層を保護しなければならない。 チョンセ·ウォルセの売り物が枯れた現実を直視し、庶民の住居安定を最優先に置く精巧な対応に乗り出さなければならない。

ニュースは以上。

まず、韓国では投機筋によって不動産価格が高騰していたわけだが、これを李在明が食い止めるために金融規制を強化した。これは上に少し書いてあるが、総負債元利金償還比率(DSR)規制である。

DSRについて解説すると長くなるが、簡単に個人の年間所得に帯する年間の元利金返済額の割合である。これを年々に規制していったのだが2026年にはどうなっているのか。

まず、対象が無住宅者の高額チョンセ融資や1億ウォン以下の少額融資にもDSRを適用する案が検討されている。理由は簡単だ。そもそも不動産投機は借金して投資するので、そこを規制すれば不動産価格が安定化するという話だ。そして、もう一つがチョンセ融資の価格上昇を抑えるためだ。さらに、首都圏のチョンセ保証比率を80%以下に引き下げる方向で調整中。

他にもストレスDSRの導入とか色々あるのだが、どれも政府が投機筋が借金して不動産購入するのを抑止するための理由である。問題は上に書いてあるが、借家人は契約更新請求権を使って既存住宅に居座っている。つまり、家を手放すことをしなくなった。貸出制度が規制で縮小されたら、特に若者やホームレスの住宅確保が難しくなったと。

これによってチョンセという韓国の独自制度が崩壊していく。貸主が総量規制強化でローンを組めなくなったのでチョンセ物件そのものが大幅に減った。そして、ウォルセという日本でいう家賃への切り替えが増えたと。貸主は日本の大家さんみたいになってきている。

問題は規制強化すればするほどチョンセ制度は崩壊して、残った物件だけが高騰してしまい、借りられる物件がなくなった。

それで解決策は上に書いてあるとおり。そもそも住む家がないなら政府が公共住宅増やしてなんとかするしかない。政府が発表した首都圏6万世帯供給計画とかあるが、じつはこれはたいして進んでなかったりする。どうしてなのか？地域住民が反発してるからだ。

実態について聞いておこうか。

遅延の主な理由

要因 内容

住民の反対 代表的な供給予定地であるソウル・蘆原区の泰陵カントリークラブ（テリュンCC）や中浪区の面牧行政複合タウンでは、住民の反発が強く、開発が中断状態に。

行政手続きの遅れ 都市計画変更や世界遺産への影響評価など、複雑な手続きが進捗を妨げている。

過去の失敗の影響 文在寅政権時代にも同様の遊休地活用計画（3.4万戸）があったが、ほとんどが頓挫。その教訓から慎重になっている。

LH（韓国土地住宅公社）の財政問題 公共主導での供給を進めるには、LHの財政力が不安視されており、赤字リスクや国民負担への懸念もある。

供給と需要のミスマッチ ソウル中心部の需要に対して、供給予定地が郊外に偏っているため、実需とのズレが指摘されている。

つまり、李在明が2030年までに首都圏で135万戸を提供する大規模な公共住宅計画なのだが、実際は上のような理由から進んでないと。LHの負債が膨大であることはいうまでもないし、ムン君も似たようなことをやったけど失敗している。

そもそも韓国政府の不動産投機対策で成功した事例がないのはご存じの通りだ。

上の結論には急がなければならない。確保しなければいけないとかあるが、それができないからこうなっているんだよ。つまり、韓国の若者は引っ越ししたくてもできないし、そもそも借りる家すらないんだよ。これもソウル一局集中の弊害といえる。

だいたいソウルの中心部に住みたいのに、郊外に大規模な住宅を建ててもなというのもある。当然、中心部に余った土地があるわけない。解決策は公共住宅計画とあるが、実際はそれも難しいんだよ。