韓国債務 今回、韓国の家計債務の延滞率について見ていくのだが、その前に住宅関連詐欺（チョンセ詐欺）について取りあげておく必要がある。まず、チョンセというのは入居の際に入居者が一括で保証金を預けて住宅を借りる賃貸方式のことをいう。チョンセで1番重要なのはこれは預けてるだけで、入居者が引っ越すときには「返す必要」があるということだ。
さて、今回は新社会人の２０代Ａさんが、チョンセ保証金９０００万ウォン（約９１２万円）（内８０００万ウォン銀行借入）で２年間契約で、Ｂさん所有の釜山市釜山鎮区（プサンシ・プサンジング）のオフィステル（住居兼オフィス物件）に2021年8月に入居したそうだ。
ところが2ヶ月後、10月に１０月オフィステルの建物（６９世帯）が競売にかけられるという話を聞いたという。理由は所有主のBさんの債務のためという。建物は６０億ウォンを越える根抵当が設定されていた。根抵当については耳慣れないとおもうので解説しておこう。それに抵当権についておさらいしておく必要がある。
抵当権とは、住宅ローンを借りて不動産を購入する際、その不動産に対して金融機関が設定する権利です。住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は抵当権を設定した不動産を差し押さえることができます。
根抵当権も、抵当権の一種です。根抵当権は、上限額（極度額）を決め、その設定金額の範囲内であれば、何度でも借り入れと返済を繰り返すことができます。そのため、事業資金として必要なタイミングで繰り返し融資を受ける必要がある企業や経営者に活用されることが多くなります。
https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0175/
今回の場合、このオフィステルには６０億ウォンを越える根抵当が設定されている。そして、Aさんは「契約前は根抵当が不安だったが、『建物の相場が９０億ウォン以上あり大丈夫』という公認仲介士の言葉で契約した」という。しかし、Ｂさんの料金未納で昨年末は水道と電気までとめられそうになった。最近では裁判所から競売開始通知書が届いたという。
でも、実はBさんは不動産を持っているのだ。ところが、Aさんによると、「個人ではなく法人名義なのでチョンセ保証金被害者は権利を行使できないと言われました。保証金を返してもらえるのか、先が真っ暗です」と。そして、Aさんと同じように銀行から金を借りて契約した韓国人が69世帯。その被害総額は５０億ウォンにもなるという。これが「チョンセ詐欺」というやつだ。
これが全国に拡大しているという。韓国人を食い物にするのは韓国人だと昔からいわれてるが、信じられない人間に多額のお金を預ける時点でおかしいとおもうのは日本人の感覚か。公認仲介士がグルだったかしらないが。
では、記事の要点を整理していこう。前半はチョンセ詐欺について。後半は家計貸出延滞率が深刻というものだ。これはコロナ禍で増えた負債の元金や利息の支払いを国が凍結していた処置が今年の9月に解除されたらヤバいという話だ。
■記事の要点
1．「無資本ギャップ投資」方式で多世帯住宅などを購入して賃貸に出した後、賃借人にチョンセ保証金を返すことができないチョンセ詐欺被害が全国で野火のように広がっている。住宅１１３９軒を保有して住宅保証金を返還することができなくて死亡した仁川（インチョン）のいわゆる「ビラ王」事件に続き、東灘（ドンタン）新都市や釜山（プサン）、九里（クリ）などでもチョンセ詐欺が疑われる被害届が相次いだ。
2．京畿道九里市でもチョンセ詐欺被害を主張する賃借人が大勢出てきた。京畿九里警察署はこの日、「チョンセの満期が来たのに保証金を返してもらえずにいる」という陳情が多数入り、仲介業者など２０人余りを刑事立件して調査していると明らかにした。被害者は陳情書で「組織的なチョンセ詐欺が広がり、被害者は数百人に達する」と主張した。被害者が５００人を越えるという話もある。
3．釜山市釜山鎮区・沙上区（ササング）・東区（トング）にオフィステルなど建物４軒を所有した夫婦も最近連絡が途絶えて賃借人８９世帯は地団駄を踏むばかりだ。夫婦が所有した建物４軒には４０億ウォン以上の根抵当が設定されている。賃借人のほとんどが２０３０世代の若者たちだ。契約書に書かれた賃貸人事務室の住所地にはビニールハウスだけが立っている。これに先立ち、釜山市東莱区（トンネグ）にあるワンルームなどオフィステル１００軒余りを所有したＣさんが同じような手口で集めた住宅保証金を返さずに潜伏していたが、捕まって詐欺罪で検察に送検された。分かっている被害世帯だけで２００世帯を超えるという。
4．専門家は２０２０～２０２１年にいわゆる「無資本ギャップ投資」にともなう「カントン住宅」（不動産価格の下落によって賃貸人が賃借人に保証金を返せなくなった住宅）が大きく増えたが、これら住宅のチョンセ契約満了時点が最近集中していて事件が続出しているとみている。正義党の沈相ジョン（シム・サンジョン）議員室が国土交通部から提出させた住宅資金調達計画書（２０２０年～２０２２年８月）１６１万件を分析した結果、住宅価格に対する賃借人の賃貸保証金比重（チョンセ価率）が８０％を超えていて「ギャップ投機」、すなわちいわゆる「カントン住宅」高危険群に分類できる場合が１２万１５５３件、チョンセ価率が６０～８０％の潜在的「カントン住宅」危険群が１１万１４８１件だった。つまり全国に隠れ「カントン住宅」危険群が少なくとも２３万戸あるということだ。
5．また別の危険信号も感知されている。警察庁が大統領室に報告した２０２２年チョンセ詐欺検挙件数は６２２件で、２０２１年（１８７件）の３倍を超える。住宅都市保証公社（ＨＵＧ）の年度別保証事故額現況を見ても、２０２２年住宅保証金未返還金額が１兆１７２６億ウォンで、２０２１年５７９９億ウォンの２倍となっている。
6．こうした中、この日野党「共に民主党」のチョ・オソプ議員〔光州（クァンジュ）〕によると、ＨＵＧがいわゆる「悪性賃貸人」として集中管理している多住宅債務者が光州・蔚山（ウルサン）・世宗（セジョン）・済州（チェジュ）には１件もないことが分かった。実際は管理対象がないわけではなく賃借人のチョンセ返還保証保険未加入により実態把握すらできていないためという分析が出ている。チョ議員は「潜在的なチョンセ詐欺爆弾は首都圏など特定地域だけの問題ではなく、社会的災害レベルの全国的問題」と指摘した。
7．金融監督院は２５日、２月末の国内銀行の韓国ウォン貸出延滞率を１月末比０．０５ポイント上昇の０．３６％と明らかにした。昨年２月末の延滞率（０．２５％）と比較すると０．１１ポイントも上昇した。２０２０年８月（０．３８％）以降で最も高い延滞率だ。ただ、２月の新規貸出の延滞率は０．０９％と前月とほぼ同じ水準だった。金融監督院は銀行全体の韓国ウォン貸出金および信託の貸出金で元利金を１カ月以上償還していない割合で延滞率を集計した。
8．問題は今後だ。まずコロナ流行期間の新規貸出の延滞率が今年末から本格的に上昇する可能性が高い。政府はコロナで被害を受けた自営業者を支援するために貸出償還を猶予し、満期延長など積極的な金融支援策をしている。しかし満期延長・償還猶予措置が今年９月に終わる。
また延滞率が通常、新規貸出から１－２年の時差を置いて上昇する傾向がある点も負担となる。過去の事例に基づくと、コロナ拡大時期の貸出の延滞率は今年から急増する可能性がある。さらに沈滞する国内景気も家計の貸出償還余力を低めると予想される。金融当局と主要金融グループは引当金を過去より増やすことを検討している。
以上の8つだ。
1についてのビラ（小規模集合住宅）王事件について軽く触れるが、ビラやオフィステル（住居兼オフィス物件）計1139戸を保有して、賃貸人に保証金を返さずに死亡したという。この被害規模は１０００億ウォンに達する。次に2はチョンセ詐欺が全国で拡大していると。
そもそも、このチョンセ詐欺というのは契約期間が「満期」にならない限り、自分が詐欺に遭ったと気がつかない落とし穴が詐欺グループに利用されている。自分が引っ越しでも考えない限り、そのお金を預けたままになる。そして、事が発覚したら既に手遅れで保証金は返ってこない。それだけではない。そのビラやオフィステルも競売にかけられるので住む場所すらなくなるという。もちろん、銀行から借りたお金はそのまま残っているので利子を支払い続けることになる。
3では犯人が捕まったようだが、そもそも、どうしてこんなにワンルームなどオフィステル１００軒余りを普通に所有できたのか。これが韓国特有のとんでもないシステムの穴である。それが4に出てくる無資本ギャップ投資である。
つまり、最初に不動産を購入して、それに賃貸人を探して住んでもらってチョンセを得る。その得た、チョンセを別の不動産を購入してという感じで、どんどん不動産を増やしていく。つまり、資本がなくてもチョンセで得た保証金を使えば、それを元手に不動産を購入できることになる。そして、その不動産購入と保証金の差額で利益を得るということだ。
しかし、その資産価値は貸出金利上昇による不動産バブル崩壊によって一気に下落した。大量の不動産価格下落したらもう終わりだ。資産価値が足りなくなり、行き詰まるてことだ。そして、預けた保証金はかえってこない。ここがもう一度、読んで頂きたい。
住宅価格に対する賃借人の賃貸保証金比重（チョンセ価率）が８０％を超えていて「ギャップ投機」、すなわちいわゆる「カントン住宅」高危険群に分類できる場合が１２万１５５３件、チョンセ価率が６０～８０％の潜在的「カントン住宅」危険群が１１万１４８１件だった。つまり全国に隠れ「カントン住宅」危険群が少なくとも２３万戸あるということだ。
もう、住宅価格が下落しており、チョンセが満期を迎えると、その預けたお金が本当に返ってくるかもわからない。一応、保険加入もあるのだが、これだけでは完全に詐欺を防げない。そもそも、チョンセシステムが欠陥だらけなのだ。
それで5はこのチョンセ詐欺が3倍に増えてると。つまり、住宅価格が下がり、保証金を返せなくなった所有主がたくさんいるてことだ。そして、6は賃借人のチョンセ返還保証保険未加入により実態把握すらできていないと。チョ議員は「潜在的なチョンセ詐欺爆弾は首都圏など特定地域だけの問題ではなく、社会的災害レベルの全国的問題」と指摘した。
でも、物件に銀行から借り入れや抵当などの情報が書かれてあり、それを借りる側が閲覧とか普通はできないよな。そもそも、それができているならチョンセ契約なんて結ばないものな。
7と8は家計債務の延滞率が増加している。特に２月末の韓国ウォン貸出のうち家計貸出の延滞率は前月比０．０４ポイント上昇した０．３２％。２月末の企業貸出の延滞率（０．３９％）も１月末と比べて０．０５ポイント上昇した。中小企業の貸出延滞率が増加している。これは不況時に良くあることだ。
それで、政府が満期延長など積極的な金融支援策をしている。しかし満期延長・償還猶予措置が今年９月に終わるという。結局、延長したのだからどうせ延長するんだろう？銀行がその分、貸倒引当金を計上しているが。これも引用しておこう。
主要都市銀行と金融持ち株会社が今後生じる損失に備え積む貸倒引当金を計画より拡大することにした。「利子で得た収益を貸倒引当金確保など健全性管理に使わなければならない」という金融当局の積極的勧告を受け入れることにしたもの。コロナ禍後にリスク評価がまともにできていない貸付が増え、景気低迷の見通しが大きくなった点も影響を及ぼした。
２３日の金融圏によると、大手都市銀行５行の財務・リスク担当役員（副頭取級）と金融監督院は１９日に非公開懇談会を開き、引当金積み立て案などを協議した。金融当局は特に２０２０年４月から新型コロナウイルスによる被害を受けた小商工人・自営業者に対する貸付満期延長と利子猶予措置が続いているという点を取り上げた。銀行が引当金積み立て規模を算出する際には通常過去１０年の与信不渡り率と不渡り時損失率を活用するが、３年間の延長・猶予措置により引当金が少なく算定される「統計上の錯視」が現れることになるという意味だ。
当局は近く引当金関連のガイドラインも出す計画だ。５大銀行と金融持ち株会社は当局の勧告を受け入れ今週発表する１－３月期業績に当初計画より多い引当金を反映することにした。金融圏では銀行基準で１－３月期の引当金が前年同期の２倍以上になるだろうという見通しも出ている。
https://japanese.joins.com/JArticle/303568?sectcode=300&servcode=300
このように政府の延長や猶予措置で銀行にとっては統計上錯視が現れるので、当初よりも引当金を反映することになる。ユン氏がアホなことしているせいで、銀行リスクがどんどん膨れ上がるという。
「賃貸人に不動産があるにもかかわらず個人ではなく法人名義なのでチョンセ保証金被害者は権利を行使できないと言われました。保証金を返してもらえるのか、先が真っ暗です」
新社会人の２０代ＡさんがＢさん所有の釜山市釜山鎮区（プサンシ・プサンジング）のオフィステル（住居兼オフィス物件）に入居したのは２０２１年８月のこと。広さ２６平方メートル（８坪）のワンルームをチョンセ保証金９０００万ウォン（約９１２万円）（内８０００万ウォン銀行借入）で２年間契約した。（チョンセとは、入居の際に入居者が一括で保証金を預けて住宅を借りる賃貸方式のこと）ところが同年１０月オフィステルの建物（６９世帯）が競売にかけられるという話を耳にした。所有主Ｂさんの債務のためだった。
建物は６０億ウォンを越える根抵当が設定されている。
Ｂさん側は「数カ月だけ待ってほしい」と言った。だが、Ｂさんの料金未納で昨年末は水道と電気までとめられそうになった。最近では裁判所から競売開始通知書が届いた。
Ａさんは「契約前は根抵当が不安だったが、『建物の相場が９０億ウォン以上あり大丈夫』という公認仲介士の言葉で契約した」とし「６０余世帯が保証金も返してもらえないまま信用不良者になるのではないかと思って夜も眠れない」と話した。ＡさんらはＢさんに法人所有不動産があるという事実を把握して弁護士に問い合わせしたが「チョンセ契約がＢさん個人と行われているため法人に対して責任を問うことはできない」という回答を受けた。
オフィステルに入居している賃借人の被害総額は５０億ウォンほどになると推算される。Ａさんは２０日、中央日報の電話取材に対して「当面は借入金を返済する方法がなく、破産や個人再生などを調べている賃借人が多い」とし「『悪い方向に考えるのはやめよう』といって互いに慰めている」と伝えた。
「無資本ギャップ投資」方式で多世帯住宅などを購入して賃貸に出した後、賃借人にチョンセ保証金を返すことができないチョンセ詐欺被害が全国で野火のように広がっている。住宅１１３９軒を保有して住宅保証金を返還することができなくて死亡した仁川（インチョン）のいわゆる「ビラ王」事件に続き、東灘（ドンタン）新都市や釜山（プサン）、九里（クリ）などでもチョンセ詐欺が疑われる被害届が相次いだ。
賃貸業者チェさんは２０１９年から昨年までソウル江東（カンドン）・陽川（ヤンチョン）・九老（クロ）・永登浦区汝矣島（ヨンドゥンポ）・江北（カンブク）・江西（カンソ）・衿川区（クムチョング）、京畿道富川（キョンギド・プチョン）・金浦（キンポ）・高陽市（コヤンシ）、仁川などで多世帯住宅を購入してチョンセとして出した。ソウル警察庁金融犯罪捜査隊はこの日、賃借人６７人に保証金約１４０億ウォンを返還しなかったチェさんを最近拘束送検したと明らかにした。
◇九里ではチョンセ仲介業者など２０人立件、被害者５００人越えるケースも
京畿道九里市でもチョンセ詐欺被害を主張する賃借人が大勢出てきた。京畿九里警察署はこの日、「チョンセの満期が来たのに保証金を返してもらえずにいる」という陳情が多数入り、仲介業者など２０人余りを刑事立件して調査していると明らかにした。被害者は陳情書で「組織的なチョンセ詐欺が広がり、被害者は数百人に達する」と主張した。被害者が５００人を越えるという話もある。
釜山市釜山鎮区・沙上区（ササング）・東区（トング）にオフィステルなど建物４軒を所有した夫婦も最近連絡が途絶えて賃借人８９世帯は地団駄を踏むばかりだ。夫婦が所有した建物４軒には４０億ウォン以上の根抵当が設定されている。賃借人のほとんどが２０３０世代の若者たちだ。契約書に書かれた賃貸人事務室の住所地にはビニールハウスだけが立っている。これに先立ち、釜山市東莱区（トンネグ）にあるワンルームなどオフィステル１００軒余りを所有したＣさんが同じような手口で集めた住宅保証金を返さずに潜伏していたが、捕まって詐欺罪で検察に送検された。分かっている被害世帯だけで２００世帯を超えるという。
このようにチョンセ詐欺被害が全国的に広がると当局も深刻性を考慮して強力な対応に出た。ウ・ジョンス警察庁国家捜査本部長はこの日、全国捜査指揮部テレビ会議で、組織的なチョンセ詐欺に犯罪団体組織罪適用を積極的に検討して市・道警察庁で直接捜査するように指示した。犯罪団体組織罪が認められれば単純加担者も組織犯罪に準じて処罰を受ける。当局が遅まき対応に出たが被害者は実効性に疑問を呈している。現行法の制約で被害救済が事実上難しいためだ。
専門家は２０２０～２０２１年にいわゆる「無資本ギャップ投資」にともなう「カントン住宅」（不動産価格の下落によって賃貸人が賃借人に保証金を返せなくなった住宅）が大きく増えたが、これら住宅のチョンセ契約満了時点が最近集中していて事件が続出しているとみている。正義党の沈相ジョン（シム・サンジョン）議員室が国土交通部から提出させた住宅資金調達計画書（２０２０年～２０２２年８月）１６１万件を分析した結果、住宅価格に対する賃借人の賃貸保証金比重（チョンセ価率）が８０％を超えていて「ギャップ投機」、すなわちいわゆる「カントン住宅」高危険群に分類できる場合が１２万１５５３件、チョンセ価率が６０～８０％の潜在的「カントン住宅」危険群が１１万１４８１件だった。つまり全国に隠れ「カントン住宅」危険群が少なくとも２３万戸あるということだ。
また別の危険信号も感知されている。警察庁が大統領室に報告した２０２２年チョンセ詐欺検挙件数は６２２件で、２０２１年（１８７件）の３倍を超える。住宅都市保証公社（ＨＵＧ）の年度別保証事故額現況を見ても、２０２２年住宅保証金未返還金額が１兆１７２６億ウォンで、２０２１年５７９９億ウォンの２倍となっている。
こうした中、この日野党「共に民主党」のチョ・オソプ議員〔光州（クァンジュ）〕によると、ＨＵＧがいわゆる「悪性賃貸人」として集中管理している多住宅債務者が光州・蔚山（ウルサン）・世宗（セジョン）・済州（チェジュ）には１件もないことが分かった。実際は管理対象がないわけではなく賃借人のチョンセ返還保証保険未加入により実態把握すらできていないためという分析が出ている。チョ議員は「潜在的なチョンセ詐欺爆弾は首都圏など特定地域だけの問題ではなく、社会的災害レベルの全国的問題」と指摘した。
韓国で貸出延滞率が上がっている。上昇幅が拡大している点が問題だ。特に新型コロナ流行期間の貸出の延滞率が下半期に向かうほど大きく上昇し、金融機関の負担が拡大すると予想される。
金融監督院は２５日、２月末の国内銀行の韓国ウォン貸出延滞率を１月末比０．０５ポイント上昇の０．３６％と明らかにした。昨年２月末の延滞率（０．２５％）と比較すると０．１１ポイントも上昇した。２０２０年８月（０．３８％）以降で最も高い延滞率だ。ただ、２月の新規貸出の延滞率は０．０９％と前月とほぼ同じ水準だった。金融監督院は銀行全体の韓国ウォン貸出金および信託の貸出金で元利金を１カ月以上償還していない割合で延滞率を集計した。
特に２月末の韓国ウォン貸出のうち家計貸出の延滞率は前月比０．０４ポイント上昇した０．３２％だ。家計貸出の延滞率は新型コロナが本格的に流行し始めた２０２０年３月から下落傾向を見せた。しかし金利上昇などの影響で昨年９月末（０．１９％）からまた上昇傾向に転じた。特に今年２月は、新型コロナが本格的に拡大する前の２０２０年２月末の延滞率（０．３％）を初めて上回った。
家計貸出の延滞率上昇を主導しているのは信用貸付だ。２月末基準で住宅担保貸出を除いた家計貸出の延滞率（０．６４％）は前月比で０．０９ポイント急上昇した。昨年２月末（０．３７％）と比較しても０．２７ポイント上昇し、コロナ拡大前の２０２０年２月末の延滞率（０．４３％）をすでに超えた。変動金利の比率が大きい信用貸付を中心に金利上昇の影響を大きく受けていると解釈できる。
２月末の企業貸出の延滞率（０．３９％）も１月末と比べて０．０５ポイント上昇した。企業貸出の延滞率はコロナ拡大以前の２０２０年２月末（０．５４％）より低い。しかし企業貸出のうち中小企業向け貸出は２月末の延滞率（０．４７％）が前月比で０．０８ポイント上昇した。同じ期間、大企業向け貸出の延滞率（０．０９％）が前月と同じ水準を維持したのとは対照的だ。高金利の期間が長くなり、資金力が低い中小企業を中心に延滞率が上昇していると解釈できる。
問題は今後だ。まずコロナ流行期間の新規貸出の延滞率が今年末から本格的に上昇する可能性が高い。政府はコロナで被害を受けた自営業者を支援するために貸出償還を猶予し、満期延長など積極的な金融支援策をしている。しかし満期延長・償還猶予措置が今年９月に終わる。
また延滞率が通常、新規貸出から１－２年の時差を置いて上昇する傾向がある点も負担となる。過去の事例に基づくと、コロナ拡大時期の貸出の延滞率は今年から急増する可能性がある。さらに沈滞する国内景気も家計の貸出償還余力を低めると予想される。金融当局と主要金融グループは引当金を過去より増やすことを検討している。
延世大の成太胤（ソン・テユン）経済学科教授は「銀行でなくノンバンクまで範囲を拡大すれば延滞率上昇問題はさらに深刻になる」とし「特に資産価格の下落で、無理に借金をして投資した人の延滞問題が膨らむと予想されるが、この場合、第２の住宅関連詐欺などの問題が発生する可能性があり、注意が必要だ」と述べた。