韓国 今、韓国では新たな火種となるのはどうやら不動産ファイナンスだけではなく、海外不動産リスクというものが浮上している。韓国人は不動産投資が好きなのは知っていたが、それはあくまでも不動産バブルが起きていた韓国だけと思っていた。しかし、どうやら違うようだ。韓国人はどこでも不動産投資するようで海外でも色々やっていたようだという今回の記事だ。
投資というものはハイリスク・ハイリターンの世界なので、何に投資するかは自由であるのだが、金利が上がれば不動産価格が下落するなんて誰でもわかることになのに、なぜ、さっさと清算しなかったんだろうな。まあ、その辺の疑問はさておき、今回はハンギョレ新聞から、韓国の海外不動産について見ていこうか。
では、記事の冒頭をどうぞ。
「リスクコントロールが脆弱な証券会社は、CEOと個別面談を行う。そうすれば動く」
金融監督院は20日、10社の証券会社のリスクコントロール責任者（CRO）と投資銀行（IB）の業務担当役員を呼び集めた。招集された証券会社は、主に不動産プロジェクト・ファイナンシング（PF）と海外不動産投資エクスポージャー（リスク露出額）が大きいところだ。
その席上でファン・ソノ副院長補は「海外代替投資は1件あたりの金額が大きく、株式保有や中・劣後ローン方式で投資されたケースが多いため、健全性に重要な影響を及ぼすことがありうる」とし、「損失の兆候が発生した場合、財務諸表に適時反映されるよう常に自ら点検してほしい」と要求した。
https://japan.hani.co.kr/arti/economy/47379.html
なにか色々書いてあるが、おそらく、今の視聴者さんならこれぐらいの金融用語はすらすらだと思う。劣後ローンはクレディ･スイスが破綻したときに何度か出てきた。不動産プロジェット･ファイナンスもそうだな。なら、後は海外不動産投資エクスポージャーだろうか。これは解説しておこう。
エクスポージャーとは、投資家が持っているポートフォリオの中で、直接的に関わってくる特定のリスクにさらされている、資産の割合のことを表す物です。 またこれ以外にも、市場の価格変動の影響度合いを意味する感応度として用いられる場合があります。
つまり、この場合は海外不動産投資に対する特定のリスクに晒されている資産の割合のことだ。だから、ここからその数値が色々出てくる｡今回はその全体金額を見ていくと。
それでは記事の要点を整理していく。
■記事の要点（前半）
1．未来アセット証券の香港オフィスビル投資の失敗を契機に、韓国の投資家の海外不動産投資に対する警戒心が高まっている。金融投資業界からは、表面化していない不安定な投資家が多いという話が出ている。
2．この日の金融投資業界の話によると、証券会社や資産運用会社などは、2010年代の長期低金利時代の末期の2019年前後、より高い収益を得るために不動産などの代替投資に積極的に乗りだした。投資買収金額が3000億ウォン（約330億円）台に達する大規模な物件も多数あった。これらの企業が持ち込んだ海外不動産投資物件は、再売却（セルダウン）形式で保険会社・年金基金・共済会などの機関が受け取った。安定した賃貸料収益はもちろん、相場差益なども期待できるからだ。金融投資協会の資料によると、2015年末に11兆2779億ウォン（約310億円）だった海外不動産ファンドの規模（設定残額）は、昨年末時点で71兆8872億ウォン（約79兆円）に達する。
3．新たな収益源となった代替投資物は、コロナ禍を終えて形成された高金利の環境では、「高収益」よりも「リスク」の方が表面化し始めた。空室率が高まり資産価値が落ちたオフィス物件が続出した。一例として、ハナ代替投資資産運用は、英国ロンドンにあるオフィスビルの売却手続きを進めている。この事実を報道したブルームバーグは、「売却推定価格は、運用会社が支払った金額（約300億円台）の3分の2の水準」だと報じた。イージス資産運用が公募ファンドに編入したドイツのトリアノンビル（買収金額約410億円台）は、主な賃借人が契約を延長しないため、任意売却せざるをえない状況だ。ある機関投資家の関係者は「株式や債権のような伝統資産とは違い、代替投資物のなかには、金利上昇以降は価値が再評価されないことが多い。表面化していないだけで、腐っている投資物件は少なくない」と述べた。
4．代替投資に取り組んだ保険会社も損失を被っている。金融監督院の電子公示によると、今年だけで3月末までにサムスン生命は約231億ウォン（約25億円）、ABL生命は約127億ウォン（約14億円）などの含み損を出した。市場の状況はすでに昨年から悪化していたことを考慮すれば、損失規模はよりいっそう拡大するものとみられる。海外投資の失敗が信用リスクで転移する可能性もある。韓国信用評価は最近出した報告書で、「通貨緊縮の基調が長引き、海外の代替投資リスクが拡散している」と評価した。証券会社や生命保険・損害保険業界の健全性モニタリング要因の一つとして、不動産プロジェクト・ファイナンシングだけでなく、海外代替投資の事業性低下を挙げた。
以上の4つだ。順番に見ていこうか。
まず1は表面化していない不安定な海外投資家が多いと。それで、未来アセット証券の香港オフィスビル投資の失敗というのは何なのか。これがなかなか面白いのだ。でも、何故か日本語の記事がないんだよな。同じハンギョレ新聞の韓国語からだ。
未来資産証券が香港オフィスビル融資のために造成したファンド資産の９０％を損失処理することにした。
18日、金融投資業界によると、未来アセットグループの系列会社であるマルチアセット資産運用はこの日、集合投資財産評価委員会を開き、香港ゴールデンファイナンシャルグローバルセンタービル融資のために造成したファンドを90％水準で償却処理することにした。償却は資産の価値が落ちたとみて、会計上これを損失として処理するものである。まだ現実化した損失ではないが、今後の状況によっては、実際の損失規模は90％未満でも、それ以上になることもある。
これに先立ち、マルチアセット資産運用は2019年6月、ゴールデンファイナンシャルグローバルセンタービル融資のために2500億ウォン規模のファンドを造成し、国内機関などに販売した。中リスク重収（メザニン）商品だったが、世界的な政策金利引き上げなどで不動産価格が下がると損失につながった。保証人だったファン・スンゴルジン・ファイナンシャル会長は破産した。
先順位投資家たちは今年初めビルを売却して投資金を回収したが、残りの投資家たちは資金回収が難しくなった状況だ。未来資産証券の方は原理金を最大限回収するために努力しているという立場だ。未来資産証券関係者は「保証を立てた主体を対象に訴訟を提起するなど投資者保護のために最善を尽くしている」と話した。
https://www.hani.co.kr/arti/economy/finance/1100719.html
さりげなく投資の失敗で終わらせているが、ファンド資産の９０％を損失処理するだ。つまり、この時点で残り10％しかない。具体的な値段は書いてないが、これは投資家は相当痛いんじゃないか。90％損失だして、未来資産証券の方は原理金を最大限回収するために努力しているとか。うん。笑えるよな！
このように海外不動産で韓国の投資家の爆死案件がこれから色々出てきそうだと。それで2が経緯となる。2015年末に11兆2779億ウォン（約310億円）だった海外不動産ファンドの規模（設定残額）は、昨年末時点で71兆8872億ウォン（約79兆円）に達する。
これ日本円の変換数字がメチャクチャだよな。韓国と日本円はだいたい10分の1程度と考えればいいから、11兆2779億ウォンは1兆2428億円。71兆8872億ウォンは7兆9220億円となる。つまり、71兆ウォンだと、だいたい8兆円てところだ。海外不動産ファンドの規模の全体になる。いやあ。8兆円ですか。なかなか、規模が大きいじゃないですか。
次の3は韓国以上に金融危機となっているイギリス。そのイギリスのオフィスビルの価値が急落していると。そして似たようにドイツでも起きていると。
ある機関投資家の関係者は「株式や債権のような伝統資産とは違い、代替投資物のなかには、金利上昇以降は価値が再評価されないことが多い。表面化していないだけで、腐っている投資物件は少なくない」と述べた。
このようにこちらのアンテナに引っかかりそうな事案が出てきそうで、オラ、わくわくしてきたぞと状態である。そして、4は具体的な損失事例となる。今年だけで3月末までにサムスン生命は約231億ウォン（約25億円）、ABL生命は約127億ウォン（約14億円）などの含み損を出した。なんと、保険会社も巻き込んでいるんじゃないか。
世界中で金利が上がり、テレワークなどの働き方改革となれば、オフィスビルがいらなくなるのはいうまでもない。そして、これからも商業用不動産の価値が上がりことは難しい。なぜなら、欧州はまだだまだ利上げが終わっていない。上がることはいくらでもあって下がることはそうそうないだろう。どれだけ損失を出すかは知らないが、これから注目度大てところだ。
では、次はユン氏のロウソクデモについてみていく。
■記事の要点（後篇）
5．15日、尹錫悦政権の退陣を求める2つの大規模集会がソウルで行われ、豪雨がふりそそぐ中で延5万人の参加者たちが街中で抗議の声を上げた。民主労総、全国農民総連盟（全農）、全国女性農民会総連合（全女農）、貧民解放実践連帯（貧解連）など43団体で構成される尹錫悦政権退陣運動本部準備委員会（6月27日発足、以下、運動本部）が主催した「尹錫悦政権退陣汎国民大会」では、尹錫悦政権による労働改悪の中断などを求めた。民主労総が2週間にわたり各地で行ってきた大規模ゼネスト（3?15日）の最終日とあって多くの組合員が大会に集結し、労働者、農民、青年、大学生など各階層の市民ら3万余人が参加した。
6．大会では運動本部の共同代表を務める民主労総、全農、全女農、貧解連の代表者たちが開会の辞を述べ、尹政権下で悪化している生活水準を改善するためにも、尹政権を退陣させる闘争で先頭に立つことを約束。また、尹政権の労組弾圧を糾弾して焼身自殺した民主労総建設労組江原支部のヤン・フェドンさんの兄、ヤン・フェソンさんも舞台に上がり、「弟の名誉回復と労働者の権利が実現される日まで、これからも尹錫悦政権退陣運動に参加していく」と誓った。大会で読み上げられた決議文は「尹錫悦政権の民生破綻、親財閥、検察独裁、平和毀損、屈辱外交に満ちたこの1年間は、民衆にとってこれ以上耐えられない、10年にも感じられるひどい1年だった」と非難し、「国民に勝てる政権は存在しないということを最後まで見せつけよう」と呼びかけた。
7．同日、開催された「尹錫悦退陣キャンドル全国集中集会」には、各地から2万人超が参加した。集会は、1部がキャンドル勝利転換行動（キャンドル行動）、全国非常時局会議などの団体が主催する非常時局会議、2部がキャンドル行動による48回目のキャンドルデモで構成された。キャンドル行動は昨年8月から毎週土曜にキャンドルデモを実施している。
以上の3つだ。韓国の政治的な動きは経済とはあまり関係なさそうに見えるのだが、実はそうでもない。このような動きが活発化すれば、朴槿恵政権みたいにユン氏がロウソクデモで退陣に追い込まれる可能性があるためだ。しかも、5万人の参加者となれば結構、集めた感じがするな。
この動きがどうなっていくかは現時点でわからないが、ユン氏の最新支持率は32％程度だ。何故か、岸田総理と似たような数値になっている。どちらも3割切ればヤバい。
といったところでネットの意見を見ておくか。
1．日本製のロウソク使ってくれてありがとう。
2．参加している年齢層や所得層が気になるな。
3．ムンのやらかし修正作業で誰が大統領になろうがロウソクやられるやん。
4．とうとう来たか。ユンに恨みは無いが日本のために犠牲になってくれ…。次の大統領は在明で頼むぞ。
5．やっとかよ ずっと待ってたぜ ローソク 集会を。ユン政権はだめだわ、日本にすりよ って気持ち悪いわ。李だったらまた反日を盛り上げてくれるだろう。
6．期待しちゃっていいのかな。あれの再現をまた見られるのか。今回はもっと過激にやれよ。
このように日本人から応援されまくりという。そして、こちらも日本にすり寄ってくるユン氏は正直、鬱陶しいのでさっさと退陣してもらったほうがいい。韓国は反日でちょうどいいんだよ。この一年で日本人はわかったとおもう。すり寄ってこられる方がよほど最悪だということに。
「リスクコントロールが脆弱な証券会社は、CEOと個別面談を行う。そうすれば動く」
金融監督院は20日、10社の証券会社のリスクコントロール責任者（CRO）と投資銀行（IB）の業務担当役員を呼び集めた。招集された証券会社は、主に不動産プロジェクト・ファイナンシング（PF）と海外不動産投資エクスポージャー（リスク露出額）が大きいところだ。
その席上でファン・ソノ副院長補は「海外代替投資は1件あたりの金額が大きく、株式保有や中・劣後ローン方式で投資されたケースが多いため、健全性に重要な影響を及ぼすことがありうる」とし、「損失の兆候が発生した場合、財務諸表に適時反映されるよう常に自ら点検してほしい」と要求した。
未来アセット証券の香港オフィスビル投資の失敗を契機に、韓国の投資家の海外不動産投資に対する警戒心が高まっている。金融投資業界からは、表面化していない不安定な投資家が多いという話が出ている。
この日の金融投資業界の話によると、証券会社や資産運用会社などは、2010年代の長期低金利時代の末期の2019年前後、より高い収益を得るために不動産などの代替投資に積極的に乗りだした。投資買収金額が3000億ウォン（約330億円）台に達する大規模な物件も多数あった。これらの企業が持ち込んだ海外不動産投資物件は、再売却（セルダウン）形式で保険会社・年金基金・共済会などの機関が受け取った。安定した賃貸料収益はもちろん、相場差益なども期待できるからだ。金融投資協会の資料によると、2015年末に11兆2779億ウォン（約310億円）だった海外不動産ファンドの規模（設定残額）は、昨年末時点で71兆8872億ウォン（約79兆円）に達する。
ソウル汝矣島一帯の証券街/聯合ニュース
新たな収益源となった代替投資物は、コロナ禍を終えて形成された高金利の環境では、「高収益」よりも「リスク」の方が表面化し始めた。空室率が高まり資産価値が落ちたオフィス物件が続出した。一例として、ハナ代替投資資産運用は、英国ロンドンにあるオフィスビルの売却手続きを進めている。この事実を報道したブルームバーグは、「売却推定価格は、運用会社が支払った金額（約300億円台）の3分の2の水準」だと報じた。イージス資産運用が公募ファンドに編入したドイツのトリアノンビル（買収金額約410億円台）は、主な賃借人が契約を延長しないため、任意売却せざるをえない状況だ。ある機関投資家の関係者は「株式や債権のような伝統資産とは違い、代替投資物のなかには、金利上昇以降は価値が再評価されないことが多い。表面化していないだけで、腐っている投資物件は少なくない」と述べた。
代替投資に取り組んだ保険会社も損失を被っている。金融監督院の電子公示によると、今年だけで3月末までにサムスン生命は約231億ウォン（約25億円）、ABL生命は約127億ウォン（約14億円）などの含み損を出した。市場の状況はすでに昨年から悪化していたことを考慮すれば、損失規模はよりいっそう拡大するものとみられる。海外投資の失敗が信用リスクで転移する可能性もある。韓国信用評価は最近出した報告書で、「通貨緊縮の基調が長引き、海外の代替投資リスクが拡散している」と評価した。証券会社や生命保険・損害保険業界の健全性モニタリング要因の一つとして、不動産プロジェクト・ファイナンシングだけでなく、海外代替投資の事業性低下を挙げた。
15日、尹錫悦政権の退陣を求める2つの大規模集会がソウルで行われ、豪雨がふりそそぐ中で延5万人の参加者たちが街中で抗議の声を上げた。民主労総、全国農民総連盟（全農）、全国女性農民会総連合（全女農）、貧民解放実践連帯（貧解連）など43団体で構成される尹錫悦政権退陣運動本部準備委員会（6月27日発足、以下、運動本部）が主催した「尹錫悦政権退陣汎国民大会」では、尹錫悦政権による労働改悪の中断などを求めた。民主労総が2週間にわたり各地で行ってきた大規模ゼネスト（3?15日）の最終日とあって多くの組合員が大会に集結し、労働者、農民、青年、大学生など各階層の市民ら3万余人が参加した。
大会では運動本部の共同代表を務める民主労総、全農、全女農、貧解連の代表者たちが開会の辞を述べ、尹政権下で悪化している生活水準を改善するためにも、尹政権を退陣させる闘争で先頭に立つことを約束。また、尹政権の労組弾圧を糾弾して焼身自殺した民主労総建設労組江原支部のヤン・フェドンさんの兄、ヤン・フェソンさんも舞台に上がり、「弟の名誉回復と労働者の権利が実現される日まで、これからも尹錫悦政権退陣運動に参加していく」と誓った。
大会で読み上げられた決議文は「尹錫悦政権の民生破綻、親財閥、検察独裁、平和毀損、屈辱外交に満ちたこの1年間は、民衆にとってこれ以上耐えられない、10年にも感じられるひどい1年だった」と非難し、「国民に勝てる政権は存在しないということを最後まで見せつけよう」と呼びかけた。
同日、開催された「尹錫悦退陣キャンドル全国集中集会」には、各地から2万人超が参加した。集会は、1部がキャンドル勝利転換行動（キャンドル行動）、全国非常時局会議などの団体が主催する非常時局会議、2部がキャンドル行動による48回目のキャンドルデモで構成された。キャンドル行動は昨年8月から毎週土曜にキャンドルデモを実施している。
大統領室庁舎前に集結した参加者たちは、ソウル中区の市庁駅から崇礼門までの道路を行進した。発言者たちは、尹大統領、金建希夫人が利権に絡んでいる高速道路事業、政府による福島第一原発の汚染水海洋放出容認などを強く非難。2部では秋美愛元法務部長官も登壇し、尹政権の弾劾を叫んだ。
8月12日には10万人規模の第2回汎国民大会が行われる予定だ。