多重債務 今回の記事は少々難しい用語が色々と出てくるのだが、最初に抑えて欲しいのは韓国の政策金利が高騰したことによって、貸出金利が上昇して年間所得の60％を住宅担保融資の返済に充てることになった人々が増加しているという。これは韓国の不動産購入者の7割が変動金利であったことが原因だ。

例えば､記事の例だと年俸8000万ウォンの会社員のAさんが6月にソウル市内のマンションを購入した。このとき、Aさんは３０年満期に元利金均等償還条件で５億ウォンの「住宅担保融資」を受けたそうだ。

当時、貸出金利は新規取り扱い額基準での１．９８％に加算金利３．０２％を加えた年５．０％だった。ええ？ＫＯＦＩＸって何？これは不動産関連の記事を読んでるとたまに出てくるんだが、ＣＯＦＩＸ（資金調達費用指数）のことをいう。KとOが違うじゃないか。中央日報の記者がぼけているのか。そこはよくわからない。では、COFIXとは何か見ておこう。

簡単に述べればＣＯＦＩＸは韓国の銀行８行が貸付のために調達した資金の平均金利のこと。銀行が実際に取り扱った預金・積立金、銀行債などの金利が反映される。そして、大きく分けて新規取り扱い基準のCOFIXと、残高基準ＣＯＦＩＸと新残高基準ＣＯＦＩＸの3つに分類される。この違いは細かいのだが含まれる金利が異なるためだ。整理しておくとこうなる。

1．新規取り扱い基準のCOFIX：定期預金、定期積み立て金、相互掛け金、住宅掛け金など。

2．残高基準ＣＯＦＩＸ：定期預金、定期積み立て金、相互掛け金、住宅掛け金など

3．新残高基準ＣＯＦＩＸ：定期預金、定期積み立て金、相互掛け金、住宅掛け金、その他預り金、決済性資金

1と2が同じじゃないかとおもうかもしれないが、新規取り扱い基準のCOFIXは毎月新たに調達した資金を基準として集計し市場金利変動がすぐに反映される。しかし、残高基準ＣＯＦＩＸと新残高基準ＣＯＦＩＸは市場金利の反映が相対的に遅い。

つまり、細かいことは置いとけば金利が上がればCOFIXが上昇する。そして、金融商品の中にこのCOFIXと連動した銀行の変動金利貸付商品金利もCOFIXの上昇分上がるものがある。それが、住宅担保貸付変動金利（新規ＣＯＦＩＸ連動）である。

朝からジンボルトがわけのわからない用語を解説していると思うかも知れないが､これを解説しておかないと、今回の記事が全くわからない。簡単に述べればCOFIXの金利を参考に銀行は変動金利を引きあげているてことだ。そして、１０月のＣＯＦＩＸ（資金調達費用指数）が４％に迫り過去最高を記録したのだが、12月にはさらに４．３４％まで上昇しているようだ。

もちろん、これには今年、韓国で起きた最大の金融イベント「レゴランド不渡り」という不必要なイベントで市場金利が上がったことも大きく影響している。市場金利が急騰すれば、当然、銀行債やCDを発行したときの金利があがるためだ。

例えば、Aさんの当時の場合、ＫＯＦＩＸの１．９８％に加算金利３．０２％を加えた年５％が貸出金利だった。ところが、現在はＣＯＦＩＸが４．３４％まで上昇したので貸出金利が7.5％になった。つまり、2.5％上昇したと。

そして、もう1つ出てくるのが総負債元利金償還比率（ＤＳＲ）である。これは所得に対する負債の比率を意味する。こっちはわりと金融用語や負債を扱うので何度か紹介した記憶がある。このDSRで大事なのは40％のボーダーラインだ。40％超えると負債が大きすぎて生活が途端に苦しくなる。つまり、不動産購入などで銀行に住宅担保融資などの資金を借りるときはDSR40％までしか借りられないのだ。

Aさんの不動産購入の場合、貸出金利が5％の時、5兆ウォンの融資を返済はDSRギリギリ40％だったと。だからAさんは銀行から5億ウォンの融資を受けられたわけだ。ところが、これが貸出金利が7.5％になれば年内の収入が変わらないとすれば、DSRが52％にまで上昇した。

つまり、40％水準を遙かに超えて6割。年間で稼いだ所得の5割が銀行融資の返済に消える。ようやくタイトルの話にまで持って行けた。40％ギリギリ生活出来る水準の負債が5割とかになればどうなるのか。それが今回の記事で語られる内容だ。結論から述べれば不可能だ。

視聴者さんも、自分の得た年収の5割が不動産ローンに消えて、まともに生活できるかを想像してもらえればいい。まず、無理だ。かなり無理な節約を強いられるだろう。だが、5割じゃ済まないんだ。ここに信用貸付融資まで加わればどうなるのか。前回にお金を貸したくないから金利を上げる第二金融を話をしたが、まだ見てない人はリンクを張っておく。今回の記事はこれと結構関連している。

では、前置きが長くなったが記事の要点を整理していこう。

■記事の要点

1．Aさんの所得に対する負債の比率を意味する総負債元利金償還比率（ＤＳＲ）は当時金融当局の規制基準である４０％にどうにか合わせた水準。だが６カ月変動周期が適用された現在の元利金償還額は月３４９万ウォンで８１万ウォン増えた。

2．１５日基準で新規ＫＯＦＩＸが既存の１．８４％から４．３４％に２．５％上昇しＡさんの住宅担保貸付金利も７．５％に上がったためだ。ＤＳＲは５２％で所得の半分以上を負債返済に使うことになった。

3．Ａさんのように借入当時にはＤＳＲ４０％規制を適用されたとしても、上昇する金利により「ハウスプア」に追いやられる事例が増加している。

4．住宅担保融資に信用貸付まで利用したとすれば状況はもっと深刻になる。韓国銀行が住宅担保融資と信用貸付の両方を持つ借主のＤＳＲを分析した結果、１０月末基準で７０％を超えたと推定される。

5．ＤＳＲ規制は７月から全借入額が１億ウォンを超えれば年間元利金償還額が年間所得の４０％（第２金融圏は５０％）を超えないよう強化された。貸付規模に変動がなくても金利が上昇すれば利子負担が増えＤＳＲも一緒に上昇する。

6．韓国銀行は金融安定報告書で「家計脆弱借主の割合が相当幅拡大する可能性がある。

以上の6つだ。順番に見ていこう。

前置きでかなり解説したので記事を読むだけでおそらく内容は理解出来ると思われる。それで、1になるがDSR基準40％ギリギリだったAさんは、６カ月変動周期が適用された現在の元利金償還額は月３４９万ウォンで８１万ウォン増えたと。

元々268万ウォン（282099円）が毎月支払う元本＋利息だったと。ところが、それが349万ウォン（367812円）となったと。ジンボルトでは毎月、28万も返す時点で無理なんですけど。

しかし、いくら年収が8000万ウォンと高年収でも、不動産を30年ローンの変動金利で買うか。金利が変わらなくても毎月28万の返済を30年とか出来るものなのか。そもそも家が欲しいからと年収の6倍以上の金を借りる考えが理解できない。しかも、変動金利だぞ。ええ？突っ込んでるところが違う？Aさんに突っ込んでも進まない。もう、借りてしまったのだ。それで2はDSRは5割を超えたと。

もう、収入の半分以上が不動産ローン返済に追われる。おしまいだ。もう、不動産を売るしかない。Aさんのような人々が一斉に不動産を売り始めたことで、韓国の不動産価格が暴落した。これが今年に起きている韓国不動産バブル抱懐の最大の原因である。でも、それが売れないんだな。

なぜなら、買う流れでないからだ。この先、金利が上がることがわかって、なんで不動産を買うんだ。数年も待っていれば不動産価格が暴落して、金利も下がるのだから。だから12億ウォンのマンションが4億ウォンまで下がっているわけだ。でも、それでも買わない。

さて、次に3となるがAさんみたいな人が増えていると。当たり前だ。ここで引用しておこう。

韓国銀行が２６日に明らかにしたところによると、７－９月期基準で住宅担保融資を受けた借主の平均ＤＳＲは６０．６％だ。２０１９年１－３月期の６０．２％から３年６カ月ぶりに６０％を超えた。２０２０年１－３月期に５５．２％まで下落したが、昨年７－９月期に金利引き上げが始まってから着実に上昇する傾向を見せている。

もう、平均DSRが6割を超えていると。家のローンを払うために働いてるようなレベルである。しかも、6割も消えるなら遊ぶ金もなければ、食費や光熱費でさえ節約するレベルだろう。それが30年続くと。まあ、実際は数年で金利下がるので、数年耐えればローン返済額は減る。もっとも、耐えられればの話だが。しかし、ここで倍プッシュだ。それが次の4だ。

銀行からの融資だけじゃない。第2金融圏からも金を借りている場合はどうなのか。もう、ジンボルトからすればこの時点でおかしいんだけどな。銀行への返済も大変なのに、さらに他で金を借りるとか､自ら三途の川を泳ぎたいとしか思えない。それで両方借りている人のDSRは7割だ。もう、生活出来るレベルでない。年収の7割が返済とか。こういう多重債務者が来年以降に社会問題化していくわけだ。

それで、韓国政府がDSRの規制に乗り出したのが5だ。７月から全借入額が１億ウォンを超えれば年間元利金償還額が年間所得の４０％（第２金融圏は５０％）を超えないよう強化された。でも、貸出金利が上がればDSRは同じ負債でも上がりますよね。そもそも、この基準がアホ過ぎる。それで、韓国銀行は何を言ってるのか。最後に引用しておこう。

韓国銀行は金融安定報告書で「家計脆弱借主の割合が相当幅拡大する可能性がある。金利上昇幅と実体景気状況が最近と比較的似ていた２０１６年４～１２月、２０１７年４～１２月に非脆弱借主のうち１．８％が脆弱借主に転落したことがわかった」と指摘した。

脆弱借主とは３社以上の金融機関から貸付を受けた多重債務者で、所得下位３０％の低所得または、信用点数６６４点以下の低信用借主をいう。今年７－９月期は６．３２％で６％台を維持しているが、内外の環境が悪化すれば８％まで拡大する可能性があると韓国銀行は分析した。

あれ？信用点数てどこかで聞いたことがあるなと思ったら、前回の動画内容をちゃんと理解できている。第2金融圏で信用スコアが664点以下には貸出金利の法定限度額19.99％でお金を貸すよという話があった。でも、貸出金利が7.5％まであがって、月返済が増えれば、そういう信用貸付でも利用するしかなくなるわけだ。

そういう多重債務者が8％までに拡大すると、そして、社会問題化すれば待ってるのは「抗議デモ」と「徳政令」だ。でも、ジンボルトの見立てだと来年はさらに不動産価格が暴落するので、実態はこれ以上、悪化する可能性が極めて高い。購入した家を売っても利息返済分にすらならない状況が見て取れるからだ。

ジンボルトが危惧している最悪のケースはこれだ。政策金利が3.25％まで上がり、COFIXが4.25まで上昇。貸出金利も7.5％。それでも、ギリギリまでローン返済をしていて耐えていた不動産購入者が、もうだめだ。不動産を売ろうと決意したとき、その不動産売却価格が買ったときの「半額以下」だったら？

どう考えても30年ローンを売却価格で補うようなことはできない。Aさんだって5億ウォンの融資を受けているてことは、このマンション価格が当時いくらか知らないが、少なくとも5億ウォン以上の不動産なのだろう。それが半額の2億5000万ウォンの価値に暴落すれば売却分だけでは足りない｡残りの利息をずっと払うわけになる。マンションが手元にないのにだ。

こんな馬鹿げた話があるのか。それが韓国の不動産事情なのだ。こうなれば人生に希望がまったくないだろうな。韓国政府が必死に不動産価格の暴落を防ごうとしているわけだ。しかし、それは土台無理な話だ。

なぜなら、政策金利が3.25％で維持されているためだ。だが、金利を下げることもできない。なぜなら、米韓金利差がさらに付くから。つまり、もう数年は耐えるしかないのだ。来年を乗り越えることができれば状況は好転するだろう。多分な！

年俸８０００万ウォンの会社員Ａさんは６月にソウル市内のマンションを購入し、３０年満期に元利金均等償還条件で５億ウォンの住宅担保融資を受けた。当時貸出金利は新規取り扱い額基準でＫＯＦＩＸの１．９８％に加算金利３．０２％を加えた年５．０％だった。Ａさんは毎月２６８万ウォンを元利金償還額として納付した。

所得に対する負債の比率を意味する総負債元利金償還比率（ＤＳＲ）は当時金融当局の規制基準である４０％にどうにか合わせた水準だった。

だが６カ月変動周期が適用された現在の元利金償還額は月３４９万ウォンで８１万ウォン増えた。１５日基準で新規ＫＯＦＩＸが既存の１．８４％から４．３４％に２．５％上昇しＡさんの住宅担保貸付金利も７．５％に上がったためだ。ＤＳＲは５２％で所得の半分以上を負債返済に使うことになった。

Ａさんのように借入当時にはＤＳＲ４０％規制を適用されたとしても、上昇する金利により「ハウスプア」に追いやられる事例が増加している。韓国銀行が２６日に明らかにしたところによると、７－９月期基準で住宅担保融資を受けた借主の平均ＤＳＲは６０．６％だ。２０１９年１－３月期の６０．２％から３年６カ月ぶりに６０％を超えた。２０２０年１－３月期に５５．２％まで下落したが、昨年７－９月期に金利引き上げが始まってから着実に上昇する傾向を見せている。

住宅担保融資に信用貸付まで利用したとすれば状況はもっと深刻になる。韓国銀行が住宅担保融資と信用貸付の両方を持つ借主のＤＳＲを分析した結果、１０月末基準で７０％を超えたと推定される。

ＤＳＲ規制は７月から全借入額が１億ウォンを超えれば年間元利金償還額が年間所得の４０％（第２金融圏は５０％）を超えないよう強化された。貸付規模に変動がなくても金利が上昇すれば利子負担が増えＤＳＲも一緒に上昇する。

韓国銀行は金融安定報告書で「家計脆弱借主の割合が相当幅拡大する可能性がある。金利上昇幅と実体景気状況が最近と比較的似ていた２０１６年４～１２月、２０１７年４～１２月に非脆弱借主のうち１．８％が脆弱借主に転落したことがわかった」と指摘した。

脆弱借主とは３社以上の金融機関から貸付を受けた多重債務者で、所得下位３０％の低所得または、信用点数６６４点以下の低信用借主をいう。今年７－９月期は６．３２％で６％台を維持しているが、内外の環境が悪化すれば８％まで拡大する可能性があると韓国銀行は分析した。

https://japanese.joins.com/JArticle/299253?servcode=300&sectcode=340