韓国経済 アメリカ経済の今後を見る上で重要な出来事はアメリカの大統領選挙になるわけだが、その前に高金利が続くアメリカ社会での商業不動産が危機的な状況について何度か伝えてきた。それは日本のあおぞら銀行が突然の貸倒引当金を計上したことでもそうだが、こういう海外不動産の危険性については多くの投資家はそこまで認識していないと思われる。
そういう意味では韓国という国は不動産大好き民族なので、もちろん、海外不動産にも多額投資をしている。台湾の不動産に投資して80％ぐらい転けたり、どう見ても儲かっているように見えないが、韓国政府も米国のビルに投資して全額を失う可能性があるようだ。
投資はあくまでも自己責任だが、韓国政府の資金は国民の血税だろう。それが数百億円の損失とか。こういうのって誰が責任取るんだろうな。
とりあえず、冒頭を読んでみようか。このまま解説しても何のことかわかりにくいしな。
未来アセット資産運用が数千億ウォンの政府基金を米国の商業用不動産に投資し全額損失を見る危機に置かれた。
証券業界によると、未来アセットが２０１７年に住宅都市基金の余裕資金約１８００億ウォンを投資した米マサチューセッツ州ボストンのある高層ビルは、空室率が上がり建物価値が投資時点の約１．４兆ウォンより３０％以上急落した。当初期待収益率は年６％台で昨年下半期が満期だったが、商業用不動産を担保に発行したメザニン債を買い取る形で投資がされたため、約定利子だけでなく元金回収の可否も不透明になり、結局一度満期が延期された。
優先債権者は債務不履行時にも担保権処分を通じて投資金を回収できる。これに対しメザニン投資は利子が定期的に出ず、清算時点で累積利子と元金を一度に受け取る構造だ。数千億ウォンに達する政府基金を元金だけでも回収するには次の満期までに米国の不動産市場が回復するのを待つ以外に事実上これといった対応策がない状況だ。
未来アセットが満期を延長し約定利子が２桁に上がったが業界の見通しは依然として不透明だ。ある業界関係者は「現在では回収できる金額が事実上０ウォンの状態だ。現地銀行の優先債さえも一部損害を受ける状況」と話した。損失が確定する場合、損害賠償訴訟など法的リスクに包まれる可能性もある。
米国のビルに韓国政府の資金１８００億ウォン投じた未来アセット、全額失う危機 | Joongang Ilbo | 中央日報 (joins.com)
冒頭を読めばわかるが、これって既に神頼みなのか？例の香港ELSのように満期が到来するまでに、不動産価値が高まることを祈るだけ。しかも、現在では回収できる金額が事実上０ウォンの状態だ。現地銀行の優先債さえも一部損害を受ける状況」とか。もはや、オワコンとしかいいようがないじゃないか。
それで、損失が確定する場合、損害賠償訴訟など法的リスクに包まれる可能性もある。そりゃそうだよな。韓国政府が国民から訴えられるのか。それで、次の引用が経緯となる。
未来アセットとＮＨ投資証券は韓国国土交通部で運営する住宅都市基金の余裕資金の外部委託運用管理（ＯＣＩＯ）を受け持っている。未来アセットは当時下位運用会社のダオール資産運用とＮＨ投資証券が作ったファンドを通じ海外不動産に投資したことが明らかになった。
なるほど。元々は住宅都市基金の余裕資金だと。それを増やそうとして米国の商用ビルに投資したらドボンと。それで記事を読んでいけば、追加投資するか。これ以上の損失を控えるかで意見が分かれているそうだ。まず、これを見ておこう。
現在未来アセット内部では「商業用不動産市場に回復の兆しが見えるので、むしろ投資を増やさなければならない」と「損失が予想される状況で追加投資しては法的紛争の素地がある」という主張が分かれているという。事案をよく知る業界関係者は「不動産投資の大きな問題点は価格反映が遅い点。現地で取引価格が半分になってもファンド基準価格には反映されないケースが多く、清算時に予想よりはるかに下がった価格を見て慌てるファンド投資家が多い」と話す。続けて「満期に損失確定を避けるため意図的にリファイナンシングなどを通じて損失を先送りしたりもする。しっかりした情報なく実際の市場状況とかけ離れたファンド基準価格だけ信じて追加投資を決めるのは極めて危険だ」と指摘した。
これに対しダオール資産運用関係者は「そのビルを本社として使っていたステート・ストリート銀行が引っ越すことになり１００％空室になった」と説明した。追加出資に対しては「建物のリノベーションをしなくてはならないが借主会社の状況が厳しくなり工事費を負担できなくなった。われわれが担保権を実行し建物主になった。このため今回追加出資が出て行く」と説明した。
未来アセットは「本格的なリノベーションを通じた新規賃借人誘致が本格的になされている。現地貸主など利害関係者と円満な協議で賃借人誘致を進めており本件投資に対する全額損失関連問題は現在ない状況」としている。
商業用不動産が息を吹き返すには米国の利下げが重要だろう。その利下げは少なくとも3月にはなさそうな観測である。すると、6月辺りが利下げの本命になるが満期を延長して損失確定させなくても、不動産価格が急に上がるとは考えにくい。どう見ても全損失ルートから抜け出せるとはおもえない。これ以上の損失を出して訴訟のリスクを増やすのはやめたほうがいいよな。
それで、次は韓国の海外不動産についてだ。引用しておこう。
２０１０年代の低金利と世界不動産市場の好況期を迎え大規模投資を進めた金融投資会社は海外不動産ファンドの満期が相次いで到来し損失が現実化する可能性が大きくなっている。金融監督院によると、金融圏の海外不動産代替投資残高は昨年９月基準で５６兆４０００億ウォン、このうち２２．５％の１２兆７０００億ウォンが今年満期となる。期限利益喪失になったことが確認された金額は２兆３１００億ウォンで、所在が確認できる単一事業所に投資された全金額の６．４６％を占めた。
投資顧問会社グリーンストリート諮問が集計する米国の商業用不動産価格指数は２０２２年５月の１５５ポイントから下落し、今年初めには１２１．８ポイントと２１．４％下がった。昨年１０－１２月期の米国商業用不動産の空室率は１９．６％で過去最高を記録した。不動産市場調査会社アトムによると１月の米商業用不動産差し押さえ件数もやはり６３５件で１年前より２倍に増えた。
米国のビルに韓国政府の資金１８００億ウォン投じた未来アセット、全額失う危機 | Joongang Ilbo | 中央日報 (joins.com)
実際、コロナ禍での低金利によって不動産投資が増えたわけだが、それがアメリカの利上げによって雲行きが怪しくなってきたと。そして、問題は商業不動産はアメリカの景気後退、リセッションとなれば当然、価格は下落するてことだ。利下げで支払う利息が減っても、不動産価値が上がるとは思えない。
海外不動産代替投資残高は昨年９月基準で５６兆４０００億ウォン、このうち２２．５％の１２兆７０００億ウォンが今年満期となる。現時点で、ほぼ損失確定なので下手すれば数兆円が消えていくと。
それで、次は韓国のガスや電気などの公社債についてだ。特に感電が大規模な負債を抱えてるのに，韓国政府は4月の選挙のために公共料金の値上げをストップした。その結果、さらなる赤字が膨れ上がったようだ。
記事を引用しよう。
【03月04日 KOREA WAVE】韓国電力公社と韓国ガス公社が昨年、数兆ウォン（1ウォン=約0.11円）の年間赤字を記録した。 韓国電力は昨年、2度にわたる値上げと国際燃料価格の安定により、前年比の営業損失額が28兆ウォン減少した。だが、昨年第3四半期に黒字転換したにもかかわらず、4兆6000億ウォンの年間営業損失を出した。
資金難は深刻化している。韓電は資本金に積立金を加えた5倍まで韓電債を発行できるが、営業損失が大きかったため今年の発行限度は約87兆5000億ウォンの見通し。先月までの発行限度が79兆6000億ウォンに達しており、資金充当余力が約8兆ウォンしかない。 また、ガス公社は都市ガスや発電用を含めた未収金だけで15兆7000億ウォンあまりを記録するなど「焦げ付き」が雪だるま式に増加。当期純損失も7474億ウォンを記録し、赤字転換した。
韓国の電力・ガス公社、「赤字の泥沼」に陥った（KOREA WAVE） – Yahoo!ニュース
このように韓電の発行限度額を5倍に引き上げたのに、それすらもう不足しそうな現状とか。これで電気料金やガス料金を引き上げたら、物価高騰するからと待ったをかけているわけだ。でも、その負債は山積みにされていると。今年だけで87兆ウォンとかやばすぎろう。日本円で10兆円以上だぞ。そろそろ終わりが見えてきたんじゃ無いか？衆愚政治しか出来ないユン氏では政権運営なんて土台できないのだよ。
では、ネットの意見を見ておこうか。
1．韓国の電力、ガス公社が巨額の赤字を改善できないまま借金経営をするしかないのは、韓国人、韓国企業が深刻な借金苦の状態にあり経済的に厳しく、電気ガス料金に関して必要最低限のコストすら負担する余裕がないため。昨年韓国では電気ガス公社の借金の利息だけで、6000億円超の負担があったとのこと。本来であれば借金の利子負担分も電気ガス料金に上乗せされ、それだけコストは上昇して料金を値上げする必要がある。現状では利子負担どころかそれを考慮しない必要最低限の料金すら負担する余裕がない状況。そのため韓国エネルギー公社の赤字はさらに拡大し、借金利子負担増などでコストは増加し続ける。
2．この問題は今になって表面化した訳でもなくて、かなり以前から問題視はされていましたよね。 結局は公社という事業形態なので、国民の顔色をうかがっていたり過度に企業に配慮し続けた結果、適正な価格設定ができずに長期に渡り放置し、やり過ごしてしまった結果な訳です。 基本的に公社であれば倒産はしないのでしょうが、無制限に赤字を積み上げられるかといえば、そんな事はないので、いずれは価格に転嫁するしか術はなくなるでしょう。
3．世界的に韓国企業の輸出品の単価に疑義を唱えるひとつの要因ですね。 記事通り、韓国はエネルギー公社、公社という事はほぼ国営です。 昨年はどうしようも無く電気料金を値上げしましたが、韓国企業が支払う電気・ガス料金は非常に安くされているので、単価を低くして輸出出来ています。輸入する多くの国はダンピング対策で、国が補助金を出しているとその単価に補助金分上乗せして計算されるのですが、電気ガスのエネルギー料金を安く設定されていると、補助金じゃないので・・・ となってしまう。 そこで各国は韓国のエネルギー費用は実質的に企業への補助金じゃないのか! となっている訳です。 公社の赤字は国が税金で補填するので、税金が流れる事だけみれば補助金と同じだと思います。 韓国企業の競争力を落とせないのでこれ以上値上げが難しいでしょう。 結局税金じゃぶじゃぶ!
4．電力、ガスの料金が安いのがすべての原因。 燃料が値上げになっても文政権時は据え置き、伊政権になって少し値上げしたが焼石に水。燃料代もペイできないから社債発行して赤字補填。 そこで問題はインフラのメンテナンスですが、韓国人はメンテと言う概念が剥落しているのでたぶんしていない。 借金が膨れ上げるのは政府が肩代わりもしくは徳政令でチャラにできるが、使用限度が超えたインフラの崩壊は国の崩壊にもつながるだろうね。
5．結局、家計、企業、政府も返済の目処も立たない借金でやり繰りしてきたツケ。借金したお金を使ってもGDPは上がりますからね。借金上底GDPのよろしく無ない氷山の一角でしょうね。 経済危機に陥ったら、また日本に泣きついて来るのでしょ。勘弁してくれよ。 既に通貨スワップで、外貨も貸している始末よ？ 輸出で外貨を稼ぐことが主軸経済の国で、外貨がないってどういうことよ？ 日本は、韓国の贅沢のツケを尻拭いするために働いているんじゃねーんだよ。 支出を抑えて収入を増やす。資産運用の基本だろ。 それが出来ないのに、借金してまで資産運用すんな。まず節約して現金を貯める所からやり直しなさい。
以上の5つだ。
既にネットに書いてあることは何度も記事や過去動画で指摘してきたことだ。韓国の製造業が生産コストを安く出来る理由がこれだ。不当に安い電気料金のおかげ。でも、それはもうそろそろ限界に近い。このままだと、韓国電力の資金がショートしてしまう。電気が供給されなくなるか。一部の地域には電気を流さなくなるのか。どちらにせよ。これで世界最大の半導体クラスターを作るとか、アホなことを述べているわけだ。どこにそんな電力や水資源があるというのだ。