韓国経済、〔韓国のＴＨＡＡＤ配備〕高高度防衛ミサイル（ＴＨＡＡＤ）体系の配備をめぐる問題で不動産バブルが崩壊か

記事要約：5月2日、中央日報の日本語版にわりと興味深いニュースが掲載されている。それは済州の不動産価格についてだ。最初に昨年の不動産バブルの状況がいくつか紹介してある。

■済州の住宅市場

1．昨年、新規の分譲市場では平均の請約倍率が１００倍に達する団地が相次いだ。昨年１１月、済州市道南洞（トナムドン）の住宅団地「ヘモロリッチヒル」は平均１３０倍、２１２倍

2．マンションの価格もここ１年間７％が上昇し、全国で最も高い上昇率

つまり、この済州の住宅市場は不動産価格が最も高騰した場所となる。確かにマンション価格が1年間で7％上昇というのは凄い。その理由は第２空港の建設や各種開発などのインフラ整備による人口急増、さらに緩い請約規制などが重なり、実需要だけでなく投資への需要が増えた結果という。

普通に住むなら土地の価格がどうとかはただの査定に過ぎないが、問題はここが投機場所の最先端であるということ。ここまでは非常に順調だったわけだ。しかし、韓国のＴＨＡＡＤ配備が急ピッチで進められて中国の経済報復によって韓国旅行禁止令が起きると状況が一変する。なんと人気だった済州で分譲した１０団地がいずれも定員割れを起こした。

＞未分譲住宅も３カ月連続で増加傾向だ。３月末を基準に７３５世帯から一カ月前より６４．８％（２８９世帯）増加した。昨年１２月（２７１世帯）の２倍を超える。このために、済州は最近、住宅都市保証工事（ＨＵＧ）の未分譲管理地域に指定された。ＨＵＧのキム・ソンオ都市整備審査チーム長は「未分譲が多くて供給物量を減らす必要があるため、今後建設会社などが済州で分譲に必要な分譲保証を得ることが難しくなる可能性もある」と話した。

分譲というのは土地と住宅を分けて売ることである。日本でも不動産の広告を見ると分譲マンションがいくらとか書かれてある。その未分譲住宅が１ヶ月前より、６４．８％も増加した。つまり、どんどん売れなくなっている。そうなると分譲そのものが低下することになる。

 ＞既存の住宅取引量も減っている。国土交通部によると、第１四半期（１～３月）に売買された済州の住宅は２９３３世帯と集計された。昨年、第１四半期より１７．８％減り、５年平均（２０１２～２０１６年）に比べては６．５％少ない。

韓国経済、〔中国の経済報復＋朝鮮半島有事〕中国に続き日本人観光客も激減…済州観光業がピンチ…

これが韓国のＴＨＡＡＤ配備の経済報復の影響とは定かではないが、済州は旅行関連でも何度が取り上げたかがここは日本や中国人に人気のある場所だった。日本で言えば規模が違うが北海道みたいなものだ。つまり、海外からの観光客に人気があり、投資が望めそうな場所だったわけだ。ところが朝鮮半島有事や中国の経済報復によってクルーズ船が乗船を拒否したりして観光という強みが途絶えた。すると分譲住宅やマンションの価格の上昇が弱くなった。

＞価格の上昇傾向も鈍化した。韓国鑑定院は、第１四半期の済州のマンション価格が０．４９％上がったことが分かった。昨年第１四半期の上昇率は５．０２％だった。済州市のある不動産仲介店関係者は「今年に入って家主が売りに出す売り物は多いが、家を買おうとする需要者が少なくなっている」と話した。

そもそも、ここは住宅価格が上がる見込みで分譲住宅やマンションを買っていたのだから、投資が見込めなくなれば買い手は減る。売り手は増える。結果は住宅があまり、値段が下がる。

済州住宅市場の熱気が収まった理由は、高高度防衛ミサイル（ＴＨＡＡＤ）体系の配備をめぐる問題などで中国人投資家が急減したためという分析だ。コンテンツ会社リアルトゥデイコンテンツのヤン・ジヨン本部長は「済州不動産投資の資本家だった中国人の投資需要が減ったのが最も大きな原因」と話した。済州不動産市場の「中国特殊」が一段落することで韓国内の需要も大幅に減っている。

ここにもＴＨＡＡＤ配備の経済報復に対する影響が出ていると。輸出だけではなく、韓国の不動産バブルも崩壊させかねないということになる。まあ、永遠に上がり続ける不動産なんてない。株価バブルと共にそのうち下がると管理人は睨んでいる。

＞短期間で急騰した住居価格も負担要素になっている。済州のマンション価格は３年で２６％（鑑定院調査）上がった。同期間に全国マンション価格の上昇率（７．３％）より高い。済州市の「老衡（ノヒョン）２次アイパーク」専用１１５平方メートルは、２０１２年分譲当時に４億ウォン（約３９６３万円）水準だったが、今は２倍を上回る９億５０００万ウォンに売れている。３．３平方メートル当たりに２２００万ウォン台に達する。

明らかにバブルのよる住宅価格の急騰。しかし、これからは上がる見込みが少ないのでこれ以上の上昇は見込めない。しかし、４億ウォンが５年で９億５０００万ウォンって凄いな。こんなに上がっていたら多くの投資家が参加していたのだろうな。

韓国鑑定院のカン・ヨジョン住宅統計部長は「投資需要の流入によって急上昇していた済州の住居価格が最近、高点に達したという認識が広がっている」と話した。専門家たちは済州の住宅市場が当分、沈静化するものと見ている。ＫＢ国民銀行のパク・ハプス首席不動産専門委員は「中国観光客の減少などの悪材料によって未分譲の物量が増え、住居価格の上昇幅は明らかに小さくなっていくだろう」とし、「不動産投資に慎重を期するべき時」と話した。

韓国のＴＨＡＡＤ配備の経済報復が不動産バブルを沈静化させる引き金となった。既に住宅価格の高点に達したと。なるほど。ＴＨＡＡＤ配備は観光だけではなく、不動産バブルも崩壊させるかもしれないわけだ。ということで管理人には興味深い記事だったわけだが、不動産に興味ないと難しかったかもしれない。専門用語はそれほど出ていない。

ああ、一点だけ注意しておくと、日本人と韓国人の不動産への購入は大きく違う。日本人がだいたい自分が住む場所で購入を検討するが､韓国人はその住宅を投資目的で購入する。先ほどのように価格が２倍になれば大儲けなわけだ。

そういったことを一般の家庭の韓国人もしているので、家計債務返済の負担のほとんどが不動産への投資ということになる。つまり、不動産バブルが崩壊すれば､追い打ちをかけて家計債務が増大するってことになる。後、３年もあれば必要条件はぴったりだな。

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〔北朝鮮、韓国、朝鮮半島有事〕のまとめ

韓国経済、〔韓国のＴＨＡＡＤ配備〕高高度防衛ミサイル（ＴＨＡＡＤ）体系の配備をめぐる問題で不動産バブルが崩壊か

昨年、済州（チェジュ）の住宅市場は盛り上がっていた。新規の分譲市場では平均の請約倍率が１００倍に達する団地が相次いだ。昨年１１月、済州市道南洞（トナムドン）の住宅団地「ヘモロリッチヒル」は平均１３０倍、２１２倍だった。

マンションの価格もここ１年間７％が上昇し、全国で最も高い上昇率を見せた。第２空港の建設など各種開発の好材料や人口急増、緩い請約規制などが重なり、実需要だけでなく投資への需要が増えた結果だ。

だが、今年に入って雰囲気が１８０度変わった。請約申請が定員割れとなった団地が増え、未分譲住宅も急速に増加している。請約市場が冷え込むことで住居価格の上昇傾向も一段落している。

１日、金融決済院によれば、今年に済州で分譲した１０団地のいずれも順位内の請約受付の段階で定員割れとなった。先月、済州市朝天邑（チョチョンウプ）から出た売り物「済州咸徳（ハムドク）ハミルタウン」は５６世帯の募集に２８人だけが申込み、３月末に出た「済州イルイサムタウン」（４６世帯）には請約者が一人もいなかった。すべての住宅需要層が専用面積８５平方メートル以下の中小型だったにもかかわらず、あまり関心を引くことができなかった。

未分譲住宅も３カ月連続で増加傾向だ。３月末を基準に７３５世帯から一カ月前より６４．８％（２８９世帯）増加した。昨年１２月（２７１世帯）の２倍を超える。このために、済州は最近、住宅都市保証工事（ＨＵＧ）の未分譲管理地域に指定された。ＨＵＧのキム・ソンオ都市整備審査チーム長は「未分譲が多くて供給物量を減らす必要があるため、今後建設会社などが済州で分譲に必要な分譲保証を得ることが難しくなる可能性もある」と話した。

既存の住宅取引量も減っている。国土交通部によると、第１四半期（１～３月）に売買された済州の住宅は２９３３世帯と集計された。昨年、第１四半期より１７．８％減り、５年平均（２０１２～２０１６年）に比べては６．５％少ない。

価格の上昇傾向も鈍化した。韓国鑑定院は、第１四半期の済州のマンション価格が０．４９％上がったことが分かった。昨年第１四半期の上昇率は５．０２％だった。済州市のある不動産仲介店関係者は「今年に入って家主が売りに出す売り物は多いが、家を買おうとする需要者が少なくなっている」と話した。

済州住宅市場の熱気が収まった理由は、高高度防衛ミサイル（ＴＨＡＡＤ）体系の配備をめぐる問題などで中国人投資家が急減したためという分析だ。コンテンツ会社リアルトゥデイコンテンツのヤン・ジヨン本部長は「済州不動産投資の資本家だった中国人の投資需要が減ったのが最も大きな原因」と話した。済州不動産市場の「中国特殊」が一段落することで韓国内の需要も大幅に減っている。

短期間で急騰した住居価格も負担要素になっている。済州のマンション価格は３年で２６％（鑑定院調査）上がった。同期間に全国マンション価格の上昇率（７．３％）より高い。済州市の「老衡（ノヒョン）２次アイパーク」専用１１５平方メートルは、２０１２年分譲当時に４億ウォン（約３９６３万円）水準だったが、今は２倍を上回る９億５０００万ウォンに売れている。３．３平方メートル当たりに２２００万ウォン台に達する。

韓国鑑定院のカン・ヨジョン住宅統計部長は「投資需要の流入によって急上昇していた済州の住居価格が最近、高点に達したという認識が広がっている」と話した。専門家たちは済州の住宅市場が当分、沈静化するものと見ている。ＫＢ国民銀行のパク・ハプス首席不動産専門委員は「中国観光客の減少などの悪材料によって未分譲の物量が増え、住居価格の上昇幅は明らかに小さくなっていくだろう」とし、「不動産投資に慎重を期するべき時」と話した。

（http://japanese.joins.com/article/735/228735.html?servcode=300&sectcode=300）